Odwrócona hipoteka i umowy na dożywocie

Rząd cały czas pracuje nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym. Niewykluczone, że przy okazji zajmie się też sytuacją osób, które skorzystają z rozwiązania oferowanego przez tzw. fundusze hipoteczne.

W tej chwili kilka firm ma dla potencjalnych klientów ofertę podobną – co do krótkoterminowego skutku dla klienta – do odwróconej hipoteki. To ostatnie rozwiązanie bowiem w polskim prawie jeszcze nie istnieje. Na razie firmy opierają się więc na przepisach kodeksu cywilnego i proponują starszym osobom (zwykle po 65 roku życia) przeniesienie prawa własności do nieruchomości w zamian za dożywotnio wypłacaną rentę i możliwość – również dożywotnią – zajmowania nieruchomości. Dokładnie taki sam skutek dla samego zainteresowanego przynoszą rozwiązania przewidziane w ustawie odwrócona hipoteka.

Jednak między umowami proponowanymi m.in. przez Fundusz Hipoteczny Dom a rozwiązaniami przewidzianymi w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym są fundamentalne różnice. Najważniejsza z nich dotyczy momentu przeniesienia prawa własności do nieruchomości. W odwróconym kredycie hipotecznym prawo własności jest przenoszone dopiero po zgonie beneficjenta. Co więcej, spadkobiercy mają rok na wykupienie od banku nieruchomości (czyli spłatę kredytu, zaciągniętego pod hipotekę).

W przypadku dożywotniej renty, która jest wypłacana w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego, nieruchomość przechodzi na własność firmy w momencie podpisania umowy. Spadkobiercy są pozbawieni jakichkolwiek praw.

W trakcie prac nad ustawą o odwróconej hipotece sporo uwag do projektu przygotowanego przez resort finansów zgłosiło Ministerstwo Gospodarki. Resort uważa, że regulacje powinny objąć również umowy które przewidują przeniesienie prawa do nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę i prawo do zamieszkiwania nieruchomości. Regulacje miałyby zabezpieczyć zarówno bezpośrednich beneficjentów jak i ich rodziny (czyli potencjalnych spadkobierców).

Resort gospodarki zwraca bowiem uwagę, że umowa dożywocia do tej pory była stosowana przede wszystkim w relacjach rodzinnych: ktoś przekazywał dzieciom/wnukom/innym członkom rodziny swój majątek (dom, gospodarstwo rolne) w zamian za opiekę i utrzymanie do końca życia. Firmy, które sięgnęły po ten wzorzec prawny, niejako wypaczyły ideę samej umowy dożywocia, która w zdecydowanej większości przypadków zachowywała majątek w rodzinie. Ministerstwo Gospodarki proponuje więc, by instytucję przeniesienia prawa do nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę z zachowaniem prawa do zamieszkiwania uregulować w oddzielnym akcie prawnym, aby usługę finansową (bo taką jest w istocie) oddzielić od tradycyjnej umowy dożywocia. Podmioty, które prowadzą działalność gospodarczą, nie mogłyby podpisywać klasycznych umów dożywocia.

Ministerstwo proponuje również, by firmy takie jak Fundusz Hipoteczny Dom podlegały
 nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Mogłyby one prowadzić działalność pod warunkiem uzyskania pozwolenia. Powinny ich dotyczyć ograniczenia co do formy prowadzenia działalności (spółki akcyjne bądź z ograniczoną odpowiedzialnością), minimalnego kapitału zakładowego i kompetencji osób zarządzających.

Instytucje te miałyby również wobec potencjalnych klientów szereg obowiązków informacyjnych – musiałyby dokładnie wyjaśnić konsekwencje podpisanej umowy, łącznie z naciskiem na utratę prawa własności, poinformować o możliwości odstąpienia od umowy. Ministerstwo proponuje również, by klienci podpisywali umowy przedwstępne, i dopiero po upływie miesiąca – właściwe. To dałoby im czas na weryfikację podjętej decyzji.

Jeśli propozycje resortu gospodarki znalazłyby poklask w rządzie, powody do radości mieliby potencjalni spadkobiercy: musieliby oni otrzymać wyrównanie, wynikające z różnicy pomiędzy aktualną wartością nieruchomości, a sumą wypłaconych świadczeń, powiększonych o marże i koszty administracyjne. Ministerstwo uważa bowiem, że w umowach nie powinno chodzić o hazard moralny, związany z liczeniem na szybki zgon beneficjenta (mała ilość wydanych pieniędzy) i zyskami ze sprzedanej nieruchomości, a o zysk czerpany z marży.

Prawo beneficjenta do korzystania z nieruchomości ma z kolei zabezpieczyć wpisanie go do hipoteki – na tej podstawie mógłby on być pewnym otrzymywania przewidzianych w umowie świadczeń.