Kredyty mieszkaniowe ranking - listopad 2006

Czy frank jeszcze ma sens? Który bank pożyczy najwięcej, a który najtaniej? Gdzie dostaniemy kredyt na "piękne oczy"? Między innymi o tym w najnowszym rankingu kredytów mieszkaniowych przygotowanym przez Expandera. Zapraszamy!

Złotówka ratuje franka

Oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich systematycznie rośnie. Na szczęście dzięki coraz mocniejszej złotówce pieniędzy w portfelach kredytobiorców nie ubywa tak szybko jak można by się tego spodziewać.

Złotówka umacnia się w ostatnich miesiącach względem dolara i euro. Dodatkowo frank szwajcarski słabnie w relacji do wspólnej waluty. W efekcie w ostatnich dniach płaciliśmy za franka tylko 2,40 zł - najmniej od 5 lat. Dla kredytobiorcy, który co miesiąc musi oddać bankowi 500 franków spadek ceny tej waluty o 1 grosz oznacza 5 zł miesięcznie w kieszeni. A w ciągu ostatnich 12 miesięcy frank stracił 20 groszy, co daje spadek raty o 100 zł.

Z drugiej strony jednak rośnie oprocentowanie. Zostańmy przy 500 frankach raty 20-letniego kredytu. Wzrost kosztu kredytu o 1 pkt proc. z 2,5 do 3,5 proc. oznacza, po przeliczeniu na złotówki, ratę wyższą o ok. 115 zł. Dwie tendencje rynkowe w znacznym stopniu się niwelowały.

Tak było dotąd. Jak będzie w najbliższym roku? Na pewno czeka nas dalszy wzrost stóp procentowych w Szwajcarii i co za tym idzie oprocentowania kredytów. Można oczekiwać, że koszt przeciętnego kredytu we frankach szwajcarskich w połowie przyszłego roku będzie o ok. 0,5 pkt. proc. wyższy niż obecnie i zbliży się do 4 proc. Efektywnie taki kredyt kosztuje jednak ok. 4,3-4,4 proc. z uwagi na tzw. spread (różnicę między kursem wpłaty a kursem spłaty zadłużenia).

Znacznie trudniej jest na dłuższą metę przewidywać notowania złotówki. Zdecydowana większość analityków oczekuje dalszego umocnienia naszej waluty co jest dobrą informacją dla kredytobiorców. Warto przypomnieć, że frank szwajcarski w połowie lat 90. kosztował sporo poniżej 2 zł.

Argumentów za dalszym wzrostem kursu naszej waluty jest sporo. Polska gospodarka jest w znakomitej kondycji, co przyciąga zagranicznych inwestorów. Stopy procentowe w naszym kraju są relatywnie wysokie, a w przyszłym roku powinny być jeszcze wyższe co równie zwiększa atrakcyjność inwestycyjną Polski i zainteresowanie złotówką.

Wydaje się więc, że frank szwajcarski nadal jest dobrym rozwiązaniem dla kredytobiorców. Tym bardziej, że kredyty w złotówkach już wkrótce najprawdopodobniej będę droższe z uwagi na wyższe stopy procentowe. W połowie przyszłego roku oprocentowanie kredytów w krajowej walucie może ukształtować się na poziomie 6 proc.

TABELA. "Bufor bezpieczeństwa".

Dane dla kredytu w kwocie 200 tys. zł, okres spłaty 20 lat

Rata kredytu w PLN (5,5%) : 1440 zł
Rata kredytu w CHF (3,5%)*: 1214 zł
Różnica : 226 zł
Bufor bezpieczeństwa** : 46 groszy / 18,7 proc.

* z uwzględnieniem spread?u (9 groszy)
** o ile groszy/procent musiałby podrożeć frank szwajcarski z obecnego poziomu (kurs sprzedaży CHF w PKO BP 8.11.2006 r. ? 2,45 zł), by rata kredytu w CHF po przeliczeniu na złotówki była równa racie kredytu w PLN

TABELA. Oprocentowanie.

We wszystkich przykładach okres spłaty 20 lat. W tabeli podajemy oprocentowanie docelowe kredytów (bez uwzględniania promocji typu "pierwszy rok taniej"). Banki, które w początkowym okresie spłaty (1-2 lata) oferują obniżone oprocentowanie oznaczyliśmy gwiazdką.

Przykład 1: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 150 tys. zł

Bank Oprocentowanie w CHF
MultiBank 3%
Raiffeisen Bank Polska 3,05%
GE Money Bank 3,05%(1)
Polbank EFG 3,12%
Bank Millennium 3,16%
Dom (oddział Getin Banku) 3,16%
Deutsche Bank PBC 3,16%*
mBank 3,21%
PKO BP 3,22%
Bank BPH 3,31%
Santander Consumer Bank 3,76%
Bank BGZ 3,86%
Fortis Bank Polska 3,91%
Nordea Bank Polska 3,96%
Kredyt Bank 4,11%
BOŚ 5,97%

(1) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty

Bank Oprocentowanie w PLN
Kredyt Bank 5,11%
PKO BP 5,18%
Bank BPH 5,20%
GE Money Bank 5,20%*
Bank Millennium 5,22%
Nordea Bank Polska 5,24%*
Lukas Bank 5,24%*
Deutsche Bank PBC 5,26%*
Pekao SA 5,27%*
Raiffeisen Bank Polska 5,30%
Bank Zachodni WBK 5,35%*
ING Bank Śląski 5,36%
mBank 5,39%
Bank BGŻ 5,40%
Bank BPS 5,40%
Polbank EFG 5,45%
Santander Consumer Bank 5,54%*
Nykredit Realkredit 5,55%
BOŚ 5,68%
Invest-Bank 5,70%
Fortis Bank Polska 5,94%
MultiBank 6%
Dom (oddział Getin Banku) 7,28%

Przykład 2: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 200 tys. zł

Bank Oprocentowanie w CHF
GE Money Bank 3,15%(1)
Raiffeisen Bank Polska 3,20%
PKO BP 3,20%
MultiBank 3,20%
mBank 3,21%
Fortis Bank Polska 3,21%
Bank Millennium 3,21%
Polbank EFG 3,22%
Bank BPH 3,31%
Dom (oddział Getin Banku) 3,36%
Deutsche Bank PBC 3,36%*
Santander Consumer Bank 3,76%
Bank BGŻ 3,86%
Nordea Bank Polska 3,96%
Kredyt Bank 4,11%
Bank Zachodni WBK 4,22%
BOŚ 5,97%

(1) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty

Bank Oprocentowanie w PLN
Kredyt Bank 5,11%
PKO BP 5,17%
Bank BPH 5,20%
Nordea Bank Polska 5,24%*
Lukas Bank 5,24%*
Pekao SA 5,27%*
Bank Millennium 5,32%
Bank Zachodni WBK 5,35%*
ING Bank Śląski 5,36%
mBank 5,39%
Bank BPS 5,40%
Bank BGŻ 5,40%
Fortis Bank Polska 5,44%
Raiffeisen Bank Polska 5,45%
Deutsche Bank PBC 5,46%*
GE Money Bank 5,50%*
Polbank EFG 5,55%
Nykredit Realkredit 5,58%
BOŚ 5,68%
Santander Consumer Bank 5,74%*
Invest-Bank 5,90%
MultiBank 6,60%
Dom (oddział Getin Banku) 8,03%


Przykład 3: Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 300 tys. zł

Bank Oprocentowanie w CHF
Deutsche Bank PBC 2,86%*
MultiBank 2,95%
Polbank EFG 2,97%
mBank 3,01%
Raiffeisen Bank Polska 3,05%
GE Money Bank 3,05%(1)
Nordea Bank Polska 3,06%
PKO BP 3,15%
Bank Millennium 3,16%
Dom (oddział Getin Banku) 3,16%
Bank BPH 3,21%
Fortis Bank Polska 3,21%
Bank Zachodni WBK 3,72%
Santander Consumer Bank 3,76%
Bank BGŻ 3,86%
Kredyt Bank 4,11%
BOŚ 5,97%

(1) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty

Bank Oprocentowanie w PLN
Bank BPH 5,10%
Kredyt Bank 5,11%
Deutsche Bank PBC 5,11%*
PKO BP 5,12%
mBank 5,19%
GE Money Bank 5,20%*
Bank Millennium 5,22%
Nordea Bank Polska 5,24%*
Lukas Bank 5,24%*
ING Bank Śląski 5,26%
Pekao SA 5,27%*
Raiffeisen Bank Polska 5,30%
Bank BPS 5,30%
Polbank EFG 5,30%
Bank Zachodni WBK 5,35%*
Bank BGŻ 5,40%
Fortis Bank Polska 5,44%
BOŚ 5,47%
Santander Consumer Bank 5,54%*
Nykredit Realkredit 5,55%
Invest-Bank 5,70%
MultiBank 5,80%
Dom (oddział Getin Banku) 7,28%

Przykład 4: Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 400 tys. zł

(1) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty

Bank Oprocentowanie w PLN
Bank BPH 5,10%
Kredyt Bank 5,11%
PKO BP 5,17%
mBank 5,19%
Nordea Bank Polska 5,24%*
Lukas Bank 5,24%*
ING Bank Śląski 5,26%
Deutsche Bank PBC 5,26%*
Pekao SA 5,27%*
Bank Millennium 5,32%
Bank Zachodni WBK 5,35%*
Bank BGŻ 5,40%
Bank BPS 5,40%
Polbank EFG 5,40%
Fortis Bank Polska 5,44%
Raiffeisen Bank Polska 5,45%
BOŚ 5,47%
GE Money Bank 5,50%*
Santander Consumer Bank 5,54%*
Nykredit Realkredit 5,58%
Invest-Bank 5,90%
MultiBank 6%
Dom (oddział Getin Banku) 8,03%

Komentarz. Adrian Konrad, doradca finansowy w firmie Expander

Zawsze zwracamy naszym klientom uwagę na dokładną analizę oprocentowania. Bank, który życzy sobie 5,3 proc. za kredyt wcale nie musi być tańszy od tego który ustalił oprocentowanie na 5,5 proc. Diabeł tkwi w szczegółach.

Na pewno należy znać dokładny poziom marży. Marża to składnik oprocentowania kredytu, który w większości przypadków nie może zmienić się w całym okresie spłaty. Drugim składnikiem jest rynkowa stopa procentowa taka jak WIBOR (dla złotówek) i LIBOR (dla franków szwajcarskich). Są to poziomy oprocentowania, po jakich banki sobie nawzajem pożyczają pieniądze. Ponieważ indywidualny kredytobiorca jest mniej wiarygodny niż inny bank musi zapłacić dodatkową marżę (np. 1,5 proc. powyżej WIBOR-u).

O ile z porównaniem marży nie ma problemu o tyle stopy rynkowe mogą być ustalane na wiele różnych sposobów. Sam indeks WIBOR występuje w kilku "odmianach". Na przykład WIBOR 3-miesięczny wynosi 4,2 proc., a 6-miesięczny 4,35 proc., a oba są przez banki wykorzystywane. Część banków bierze pod uwagę stawki aktualnie obowiązujące inne banki obliczają własne indeksy na bazie danych historycznych. W efekcie na przykład 3-miesięczny WIBOR w Pekao SA wynosi 4,27 proc., w Millennium 4,22 proc. a w BZ WBK 4,2 proc. Różnice mogą być znacznie większe, gdy zmieniają się stopy procentowe - wtedy banki w różnym tempie dostosowują się do zmian.

Dużo więcej nie będzie

W każdym rankingu Expandera analizujemy zdolność kredytową w dwóch przypadkach - 4-osobowej rodziny o łącznych dochodach 2500 zł oraz singla z Warszawy zarabiającego 3500 zł na rękę (pozostałe założenia poniżej).

Banki skłonne są pożyczyć nieco więcej niż 2 miesiące temu. 4-osobowa Rodzina dostanie najwyższy kredyt w Polbanku. We wrześniu mogła liczyć na 199 a teraz na ponad 206 tys. zł. Jeśli kredytobiorcy zdecydują się na kredyt we frankach szwajcarskich wówczas - także w Polbanku - mogą uzyskać niespełna 166 tys. zł. "Dyskryminacja" franka to efekt rekomendacji S wg której, by dostać np. 100 tys. zł kredytu w CHF trzeba zarabiać na tyle dużo by było nas stać na 120 tys. zł w złotówkach (znacznie wyższa rata). Dzięki temu bank ma pewność, że mamy w kieszeni zapas na wypadek wzrostu kursu szwajcarskiej waluty.

W przypadku oferty dla singla z Warszawy liderem jest Santander Consumer Bank, który pożyczy 335 tys. zł w złotówkach i równowartość 275 tys. zł we frankach. Niewiele mniej oferuje GE Money Bank. Jeszcze we wrześniu hojnością wyróżniał się Nordea Bank Polska (odpowiednio: 377 i 314 tys. zł), tym razem jednak znalazł się w połowie stawki.

Warto wspomnieć o Kredyt Banku, który w aktualnym zestawieniu nie błyszczy jednak już 20 listopada zmodyfikuje zasady oceny zdolności kredytowej. W pierwszym przypadku bank będzie skłonny pożyczyć aż 214,5 tys. zł (a więc więcej od Polbanku), a w drugim 367,5 tys. zł (więcej od Santander). Jednocześnie cenowo oferta KB w złotówkach wygląda bardzo dobrze (patrz tabela oprocentowania).

W przypadku określania maksymalnej dostępnej kwoty kredytu istotnymi elementami są nie tylko wysokość dochodów czy ocena wysokości zobowiązań klienta, ale też źródła, z jakich klienci otrzymują dochody. Nie ma problemu z umowami o pracę, ale już znacznie różni się podejście banków w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą i osiągających dochody z innych źródeł (np. z inwestycji kapitałowych). - W zależności od przyjętego w danym banku modelu dochody osoby prowadzącej działalność gospodarczą mogą przykładowo zostać określone na 3000 zł netto lub 3500 zł netto ? mówi Tomasz Gryn z ING Banku Śląskiego.

TABELA. Kto da więcej?

W obu przypadkach w grę wchodzi kredyt o 20-letnim okresie spłaty i z maksymalnie niskim wkładem własnym (a więc najczęściej na 100 proc. wartości nieruchomości)

Kredytobiorca 1: 4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 2500 zł netto (umowa o pracę na czas nieokreślony), miejsce zamieszkania: miasto 100 tys. mieszkańców, brak innych kredytów, samochód. Cel: zakup mieszkania o powierzchni 70 m.kw.

Bank Maksymalna kwota kredytu w PLN
Polbank EFG 206 308 zł
Raiffeisen Bank Polska 189 000 zł
BZ WBK 172 000 zł
PKO BP 160 094 zł
Millennium 151 452 zł
Santander Consumer Bank 149 674 zł
Invest-Bank 145 170 zł
Kredyt Bank 142 100 zł
Fortis Bank 141 700 zł
ING Bank Śląski 132 300 zł
Lukas Bank 125 000 zł
GE Money Bank 115 000 zł
Bank BPH 114 400 zł
Bank BGŻ 114 300 zł
MultiBank 102 000 zł
mBank 101 900 zł
Nordea Bank Polska 100 600 zł
Dom 95 000 zł
Bank BPS 79 500 zł
BOŚ 73 545 zł

Bank Maksymalna kwota kredytu w CHF (równowartość w złotówkach)
Polbank EFG 165 891 zł
Raiffeisen Bank Polska 142 500 zł
GE Money Bank 140 000 zł
PKO BP 133 412 zł
Millennium 123 445 zł
Santander Consumer Bank 123 037 zł
Kredyt Bank 118 500 zł
Fortis Bank 118 000 zł
Bank BPH 98 500 zł
Bank BGŻ 95 270 zł
BZ WBK 95 000 zł
MultiBank 85 000 zł
mBank 84 900 zł
Nordea Bank Polska 83 800 zł
Dom 80 000 zł
BOŚ 56 163 zł

Kredytobiorca 2: Singiel z Warszawy o dochodach 3500 netto (umowa o pracę na czas nieokreślony). Brak innych kredytów, brak samochodu. Posiada kartę kredytową o limicie 5000 zł (regularnie spłaca całe zadłużenie co miesiąc). Cel: zakup 50-metrowej kawalerki.

Bank Maksymalna kwota kredytu w PLN
Santander Consumer Bank 334 968 zł
Bank BPS 332 500 zł
Millennium 329 369 zł
BOŚ 325 433 zł
Raiffeisen Bank Polska 300 900 zł
Bank BGŻ 300 470 zł
PKO BP 287 578 zł
Nordea Bank Polska 278 800 zł
GE Money Bank 275 000 zł
Lukas Bank 273 000 zł
Polbank EFG 270 428 zł
Invest-Bank 264 000 zł
mBank 257 700 zł
MultiBank 251 000 zł
BZ WBK 238 000 zł
Dom 235 000 zł
ING Bank Śląski 220 000 zł
Bank BPH 216 300 zł
Fortis Bank 206 200 zł
Kredyt Bank 204 000 zł
Deutsche Bank PBC 198 000 zł

Bank Maksymalna kwota kredytu w CHF (równowartość w złotówkach)
Santander Consumer Bank 275 362 zł
GE Money Bank 272 000 zł
Millennium 262 663 zł
Bank BGŻ 250 390 zł
BOŚ 248 518 zł
PKO BP 239 648 zł
Nykredit Realkredit 235 991 zł
Nordea Bank Polska 232 300 zł
Raiffeisen Bank Polska 229 500 zł
mBank 214 700 zł
Polbank EFG 214 115 zł
MultiBank 209 300 zł
Dom 195 000 zł
Bank BPH 186 300 zł
Deutsche Bank PBC 182 490 zł
Fortis Bank 171 800 zł
Kredyt Bank 170 000 zł
BZ WBK 137 000 zł

Komentarz. Magdalena Szkoda, doradca finansowy w firmie Expander

Polskie banki nie mają już zbyt wielu możliwości zwiększania zdolności kredytowej klientów. Kilka lat temu mogliśmy pożyczać coraz więcej dzięki silnie spadającym stopom. Później banki zaczęły masowo wydłużać okresy spłaty za 20 do 30 lat. Ostatnio coraz bardziej dostępne są kredyty na 40 lat (niedawno wprowadziły je Pekao i BPH) a nawet 45 lat (MultiBank, mBank). Jednak wydłużanie okresu spłaty ponad 30 lat nie powoduje znaczącego spadku raty a co za tym idzie dużego wzrostu zdolności kredytowej.

Metody "administracyjne" też są ograniczone. Do niedawna banki obniżały poziomy kosztów utrzymania kredytobiorców - im niższy jest ten wskaźnik tym więcej, zdaniem banku, kredytobiorca może przeznaczyć na ratę. Tutaj jednak nie ma już marginesu dla poprawy - kredytobiorca musi. Oczywiście im więcej będziemy zarabiać, tym więcej dostaniemy kredytu jednak wzrost dochodów ludności jest w Polsce kilka razy niższy niż wzrost cen mieszkań.

Zdolność kredytowa, która nie może się już znacząco zwiększyć będzie w najbliższych latach czynnikiem hamującym wzrost cen nieruchomości. Jeszcze dwa miesiące temu za 300 tys. zł można było w Warszawie kupić 48 metrów nowego mieszkania, a teraz już tylko 42. W sytuacji, gdy ceny mieszkań rosną w tak zawrotnym tempie coraz większego znaczenia nabiera właśnie "hojność" banków. Nic nam po kredycie, nawet najtańszym, jeśli nie będziemy za uzyskane pieniądze kupić połowy potrzebnej nieruchomości.

TABELA. Okres spłaty w latach

Bank Kredyt w PLN Kredyt w CHF
Bank BPS 30 -
Bank Millennium 40 35
BGŻ 30 30
BOŚ 35* 35*
BPH 37,5 37,5
BZ WBK 30 30
Deutsche Bank PBC 30 30
Dom 30 30
Fortis Bank 35 35
GE Money Bank 40 30
ING Bank Śląski 30 -
Invest-Bank 25 -
Kredyt Bank 30 30
Lukas Bank 30 -
mBank 45 45
MultiBank 45 45
Nordea Bank Polska 30 30
Nykredit 30 -
Pekao SA 40** -
PKO BP 30 30
Polbank 30 30
Raiffeisen Bank Polska 30 30
Santander Consumer 30 30

* wymagana polisa na życie
** w ramach promocji do końca listopada

Jak zostać rentierem

Inwestowanie w nieruchomości jest w modzie i się opłaca. A jeśli ktoś już kupi mieszkanie, by zarobić na wzroście jego wartości najczęściej decyduje się na jego wynajem, by chociaż częściowo pokryć raty kredytu. Okazuje się, że dochody z wynajmu mogą być uwzględnione przez bank przy zaciąganiu kolejnego kredytu. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, by wykorzystać już posiadane mieszkanie jako "trampolinę" do zbudowania portfela inwestycyjnego złożonego z kilku nieruchomości i to przy relatywnie niewielkiej pensji.

Wszystkie banki skłonne są uwzględnić dochody najmu pod warunkiem jednak że są one już osiągane - z reguły przynajmniej od 12 miesięcy. Przyszłe dochody z wynajmu, a więc dochody które będziemy uzyskiwać dopiero po zakupie nieruchomości na którą bierzemy kredyt może wziąć pod uwagę PKO BP (do 70 proc. przyszłych dochodów) oraz Bank Millennium ale tylko w ramach Kredytu Hipotecznego Biznes (jeśli zabezpieczeniem jest nieruchomości komercyjna lub mieszkalna ale częściowo przeznaczone na cele komercyjne).

Wiele banków "obcina" dochody z wynajmu. Polbank uwzględnia maksymalnie 81 proc. uzyskiwanego dochodu, GE Money Bank i Nykredit - 80 proc. (50 proc. jeśli płacimy podatek ryczałtem), Deutsche Bank PBC 75-85 proc., BPH 90 proc., Pekao SA od 50 do 80 proc. Praktycznie wszystkie banki, za wyjątkiem BOŚ-a, są skłonne dać kredyt w sytuacji gdy dochody z wynajmu będą jedynym źródłem dochodu kredytobiorcy.

Kredyt na piękne oczy

Kredytowej biurokracji można uniknąć z reguły jednak trochę to kosztuje. Są banki, które udzielą kredyt w ramach "uproszczonej procedury", a więc na przykład bez dokładnej analizy wysokości i źródła dochodów. Dla części kredytobiorców jest to tylko kwestia wygody i oszczędności czasu dla innych jedyna szans na kredyt. Sprawdziliśmy co oferują banki.

Lukas Bank - klienci, których pensja z tytułu umowy o pracę wpływa na konto w tym banku nie muszą przedstawiać zaświadczenia o zatrudnieniu. Parametry kredytu pozostają bez zmian.

Millennium - nie trzeba dokumentować wysokości dochodów, jeśli kredyt jest zabezpieczony płynnymi aktywami klienta (np. oszczędności w funduszach inwestycyjnych). Kredyt na oświadczenie jest dostępny dla przedsiębiorców rozliczających się wg karty podatkowej lub ryczałtu oraz dla rolników - w tych przypadkach maksymalna kwota kredytu to 50% wartości nieruchomości. Bank nie podwyższa oprocentowania.

mBank - na oświadczenie o dochodach można dostać kredyt do wysokości połowy wartości nieruchomości, lecz nie wyższy niż 500 tys. zł. Bank nie podnosi oprocentowania. Bank weryfikuje sam fakt zatrudnienia.

Santander Consumer Bank - na oświadczenie o dochodach można uzyskać kredyt do 70 proc. wartości nieruchomości i nie więcej niż 300 tys. zł w złotówkach i równowartość 150 tys. zł we frankach szwajcarskich. Przy spłacie kredytu w innym banku kredytem w PLN nie ma ograniczeń co do kwoty. Bank weryfikuje fakt zatrudnienia.

ING Bank Śląski - od swoich stałych klientów oraz klientów zaliczanych do grupy niskiego ryzyka (lekarze, prawnicy) bank wymaga jedynie oświadczenia o dochodach (bez konieczności przedkładania zaświadczenia o zatrudnieniu i deklaracji podatkowych). W wyjątkowych sytuacjach bank może zweryfikować fakt zatrudnienia. Parametry kredytu nie ulegają pogorszeniu - bank pożycza na 100 proc. wartości nieruchomości, oprocentowanie jest standardowe.

Fortis Bank - kredyt bez dokumentowania dochodów mogą otrzymać przedstawiciele wybranych zawodów (prawnicy, lekarze, architekci, biegli rewidenci itp.) oraz osoby publiczne. Maksymalna relacja kredytu do wartości nieruchomości to 75 proc., nie ma ograniczeń do kwoty. Oprocentowanie jest podwyższane średnio o 1 pkt proc.

BPH - bank może przyjąć oświadczenie o dochodach, jeśli klient ma rachunek w BPH od przynajmniej 12 miesięcy i wpłaca nie niego swoją pensję. Parametry kredytu są standardowe.

Dom - oferuje Refinansowanie Plus - kredyt na spłatę dotychczasowych zobowiązań, jeśli jednym z nich jest kredyt mieszkaniowy spłacany przynajmniej od 9 miesięcy. Bank nie weryfikuje faktu zatrudnienia. Oprocentowanie jest takie jak w ofercie standardowej. Na przykład dla kredytu w wysokości 200 tys. zł zabezpieczonego na nieruchomości wartej 400 tys. zł 6,83 proc. Może być wyższe jeśli refinansujemy kredyty konsumpcyjne.

GE Money Bank - kredyt bez dokumentowania dochodów skierowany jest do klientów wykonujących zawody zaufania publicznego prowadzących działalność gospodarczą (lista zawodów podobna jak w przypadku Fortis Banku). Maksymalna relacja kredytu do wartości nieruchomości to 60 proc. Oprocentowanie jest podwyższane - np. dla kredytu 200 tys. zł zabezpieczonego na nieruchomości wartej 400 tys. zł wynosi 7,2 proc. wobec 5,2 proc. w ofercie standardowej. Bank nie weryfikuje faktu prowadzenia działalności gospodarczej przez klientów (może to robić w indywidualnych sytuacjach).

Polbank - kredyt bez badania wysokości i źródła dochodów można dostać na spłatę kredytu mieszkaniowego w innym banku. Oprocentowanie jest podwyższone np. dla kredytu w kwocie 200 tys. zł zabezpieczonego na nieruchomości wartej 400 tys. zł wyniesie 5,45 proc. wobec 5,35 proc. w procedurze standardowej. Warto dodać, że bank ma specjalne, niższe stawki oprocentowanie dla kredytów refinansowych (na spłatę zadłużenia w innym banku). Większość banków nalicza takie samo oprocentowanie niezależnie od tego czy kredyt jest na zakup mieszkania czy na spłatę starego zadłużenia.

Dopłaty do odsetek nie dla mieszczuchów

Od kilkunastu dni obowiązuje ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. To flagowy projekt resortu budownictwa, który ma zastąpić chociażby likwidowaną ulgę odsetkową. Niestety dopłaty mogą okazać się towarem deficytowym.

Rodziny lub osoby samotnie wychowujące dzieci, które kupią lub zbudują tanie mieszkanie czy dom mogą liczyć na zwrot z budżetu Państwa znacznej części odsetek kredytowych w pierwszych 8 latach spłaty długu. Mieszkanie nie może być jednak większe niż 75 m.kw., a powierzchnia domu nie może przekroczyć 140 metrów. Sama dopłata obejmie 50 lub 70 metrów powierzchni odpowiednio mieszkania lub domu.

Koszt wybudowania lub zakupu nieruchomości nie może być jednak wyższy niż średnia z dwóch ostatnio ogłoszonych tzw. wskaźników odtworzenia m.kw. powierzchni mieszkaniowej. I tutaj zaczynają się schody, bo wskaźniki te wyraźnie nie nadążają za cenami rynkowymi. Szczególnie w dużych miastach gdzie podaż i popyt na nieruchomości są największe.

W Warszawie ustawowy sufit to obecnie 4300 zł za metr, podczas gdy średnia rynkowa przekracza już 7000 zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa. W efekcie, jeśli dołożyć ograniczenie powierzchni nieruchomości okaże się, że nieruchomości spełniających warunki jest bardzo niewiele. Zdaniem Macieja Dymkowskiego z redNet Property Group w Warszawie zaledwie 0,3 proc. mieszkań kwalifikuje się do dopłat.

Jak przystało na produkt trudno dostępny oferta ministerstwa budownictwa jest atrakcyjna ? daleko bardziej niż tzw. kredyt Pola. Przez 8 pierwszych lat spłat kredytu odsetki są refundowane z budżetu. Sam mechanizm nie jest jednak taki prosty jak często przedstawiają media. Nie chodzi o zwrot połowy odsetek, które faktycznie płacimy. Z powrotem dostajemy zdecydowanie więcej.

Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 100 000 zł na 20 lat. Przy oprocentowaniu 5,3 proc. rata wynosi 665,50 zł z czego 425 zł to odsetki, a 240,50 zł to kapitał (część kredytu którą oddajemy bankowi). Dla porównania, rata kredytu we frankach szwajcarskich w tym przypadku to ok. 580 zł.

Jest zostanie policzona dopłata? Bank najpierw obliczy tzw. stopę referencyjną. W naszym przypadku to 6,2 proc. (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża - 2 pkt proc.). Następnie, od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 100 tys. zł) zostaną obliczone odsetki wg połowy stopy referencyjnej, a więc 3,1 proc. Przy pierwszej racie dopłata wyniesie zatem 258,33 zł. W efekcie rata po dopłacie to 407,16 zł. Taką ratę równą zapłacilibyśmy gdyby kredyt miał oprocentowanie nieco poniżej zera.

Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty zadłużenia pomniejszonej o to co spłaciliśmy w pierwszym miesiącu. W drugim miesiącu dopłata wyniesie niespełna 258 zł a rata 407,80 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 480 zł a więc tyle ile przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 1,5 proc.

Gdyby ktoś postanowił po 8 latach sprzedać mieszkanie i nie spłacał dalej kredytu wówczas dzięki dopłatom odda bankowi 13,9 zamiast 35,5 tys. zł odsetek. W przypadku spłaty w ratach malejących kwota dopłaty będzie niższa, lecz niższe też będą same odsetki (proporcja między dotacją a sumą odsetek będzie zachowana). Wynika to stąd, że w przypadku tego systemu spłaty szybciej oddajemy bankowi dług i w efekcie odsetki są liczone od mniejszych kwot zadłużenia.

Tak hojną dotację zawdzięczmy temu, że ustawa była tworzona nieco w oderwaniu od realiów rynkowych. Bazą do dopłat jest 3-miesięczny WIBOR powiększony o 2 punkty procentowe podczas, gdy marże rynkowych kredytów w złotówkach to spadły do 1 pkt proc. lub nawet niżej.

Kredytobiorcy, którym uda się załapać na dopłaty z pewnością powinni z nich skorzystać. Szczególnie wówczas, gdy planują spłatę kredytu w 10 czy 15 lat. Jest to z pewnością, przynajmniej w teorii, konkurencja dla kredytów we frankach szwajcarskich, które dla osób o niższych dochodach są od lipca tego roku trudniej dostępne.

Dane dla kredytu w kwocie 200 tys. zł, okres spłaty 20 lat w ratach równych. Oprocentowanie 5,5 proc. (WIBOR 3-miesięczny 4,2 proc.)

TABELA. Zyski z dopłat

Nieruchomość Suma odsetek bez dopłaty Odsetki po dopłacie
Mieszkanie 50 m.kw. 124 787 zł 81 575 zł
Mieszkanie 75 m.kw. 124 787 zł 95 979 zł
Dom 140 m.kw. 124 787 zł 103 181 zł

Rynek się zmienia, ale wciąż rośnie

Nadal chętnie pożyczamy pieniądze na mieszkania i domy. Banki, które podzieliły się z nami informacjami o wynikach sprzedaży kredytów mieszkaniowych* (najwięksi gracze na rynku) w pierwszych trzech kwartałach tego roku udzieliły kredyty na kwotę 26 mld zł wobec 16,9 mld zł w analogicznym okresie roku ubiegłego.

Najchętniej wybieramy ofertę PKO BP - od stycznia do września bank pożyczył blisko 7 mld zł. W szybkim tempie lidera goni Bank Milenium, który w tym samym okresie udzielił prawie 3,8 mld zł kredytów (ponad dwa razy więcej niż rok wcześniej).

Udział w rynku traci Bank BPH, który od lipca tego roku, zgodnie ze strategią nowego właściciela - Grupy Unicredit, praktycznie przestał oferować kredyty we frankach szwajcarskich. W efekcie w trzecim kwartale sprzedał o 35 proc. mniej kredytów niż w drugim, a łącznie w trzech kwartałach pożyczył 3,5 mld zł. GE Money Bank może się pochwalić wynikiem 2,2 mld zł, MultiBank 1,9 mld zł, Pekao SA 1,7 mld zł, Santander Consumer Bank 1,6 mld zł, a Dom 1,4 mld zł.

Wyraźnie widać odwrót klientów o franka szwajcarskiego. Zdaniem banków wynika to
ze wzrostu stóp procentowych w Szwajcarii. Częściowo z pewnością tak, jednak główną przyczyną jest rekomendacja S, która utrudniła dostęp do kredytów walutowych osobom o niskich zarobkach - największy spadek sprzedaży frankowych kredytów widać w trzecim kwartale tego roku, zaraz po wprowadzeniu ograniczeń. Banki są też bardziej ostrożne w promowaniu kredytów we frankach w obawie przed dalszymi posunięciami nadzoru bankowego.

W PKO BP udział kredytów we frankach szwajcarskich w pierwszym kwartale wyniósł 62 proc., w drugim 55 proc., a w trzecim już tylko 41 proc. W Banku Millennium w trzech kwartałach tego roku udział franków utrzymywał się na poziomie ok. 90 proc. Jednak, jak podkreśla Agnieszka Nachyła z Millennium aktualnie już ? klientów wybiera złotówki. Spadek udziału franków szwajcarskich już w trzecim kwartale w relacji do pierwszego wyraźnie widać w Santander Consumer Banku (z 85 do 55 proc.), Kredyt Banku (z 75 do 50 proc.) czy BGŻ (z 71 do 56 proc.).

Wzrost zainteresowania kredytami w krajowej walucie widać na przykładzie ING Banku Śląskiego, który w pierwszym kwartale tego roku pożyczył 91 mln zł, a w trzecim już ponad 210 mln zł (łącznie w trzech pierwszych kwartałach 561 mln zł - o 170 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku).

* PKO BP, Millennium, BPH, Pekao SA, GE Money Bank, Dom, MultiBank, Santander Consumer Bank, Nordea Bank Polska, Kredyt Bank, Deutsche Bank PB, BGŻ; ING Bank Śląski

Źródło: Maciej Kossowski, Expander