Cudzoziemiec a kredyt hipoteczny

Cudzoziemiec pozyskujący zarobki w walucie obcej, w większości banków może uzyskać kredyt hipoteczny. 

Klient powinien jednak spełnić kilka wymogów ustalanych dla każdego klienta przez banki. Trudności mogą mieć cudzoziemcy mieszkający na obszarze lub poza terenem Polski, którzy nie mają tutejszego obywatelstwa, a pragnęliby uzyskać kredyt hipoteczny.

Założenia przy sprawdzaniu ofert banków: klient nie ma wkładu własnego, a wynagrodzenie otrzymuje w walucie innej niż złotówka.

Z 20 banków, 14 z nich odpowiedziało, że obcokrajowiec ma szanse na uzyskanie kredytu mieszkaniowego. 

 Trzy banki (Alior Bank, DnB Nord a także Raiffeisen Bank Polska) udzielą kredytu mieszkaniowego wyłącznie w przypadku, gdy nierezydent uzyskuje dochody na terenie Polski.

Większa część banków jednak podejmuje decyzję indywidualną.

Cudzoziemiec nie otrzyma niestety kredytu aż w 6 instytucjach takich jak: Invest-Bank, Deutsche Bank, MultiBank, Credit Agricole, ING Bank Śląski oraz Citi Handlowy.

Najczęstszym powodem negatywnej decyzji jest uzyskiwanie dochodów poza Polską.

Spłacać frankami kredyt we frankach?

Tuż po wejściu w życie ustawy antyspreadowej kilka banków – Citi Handlowy, PKO BP i Alior – zaczęły zachęcać klientów do kupowania u nich franków po korzystniejszym kursie na spłatę kredytów w konkurencyjnych bankach. Analitycy zaś wieszczyli, że najważniejszym efektem nowych przepisów będzie stopniowe obniżanie spreadów w tych bankach, które mocno „przesadziły” z ich wysokością. 

Co przepisy ustawy antyspreadowej, uchwalone głownie z myślą o kredytobiorcach frankowych (spready w przypadku pozostałych walut nie były tak wyśrubowane) zmienią w sytuacji kredytobiorców? Wiadomo, że klient nie będzie ponosił jakichkolwiek kosztów za zmianę sposobu spłaty. Na początku obowiązywania przepisów nie było jednak jasne, czy – i kiedy – klient musi zgłaszać w banku zamiar spłaty kredytu walutą, czy (i z jakim wyprzedzeniem) należy podpisać w tej sprawie aneks.  Banki różnie sobie radzą z ustawą antyspreadową.

Ustawa nie sprecyzowała również, czy każdy klient ma prawo spłacać kredyt we frankach gotówką w kasach banku. I – przede wszystkim – czy może zmieniać sposób spłaty kredytu: jeśli uda mu się kupić taniej franki czy euro, spłaca raty w walucie, a jeśli nie – zabezpiecza na swoim koncie wystarczającą liczbę złotówek, którą bank – już po swoim kursie – przelicza na walutę. Wcześniej w niektórych bankach klient mógł spłacać kredyt we franku na różne sposoby. A np. w Millennium, Polbanku, Raiffeisenie czy DB PBC decyzja o spłacie w walucie była podejmowana „raz na zawsze” – banki nie akceptowały równowartości rat w złotówkach.

Sporą niewiadomą była też odpowiedź na pytanie – skąd wziąć franki? Z kantoru? Internetowej platformy (bankowej lub pozabankowej), z innego banku?

Bankowe tabele kursów walut wykazują wielkie różnice w cenie. Klient, który ma np. kredyt we frankach w Getin Banku, a kupiłby walutę w Citi Handlowym mógłby zaoszczędzić 18 zł na każdych 100 frankach raty. Skala oszczędności niewątpliwie zależy od wysokości raty, ale też od tego jakie koszty dodatkowe poniesiemy, chcąc spłacać kredyt w walucie: koszt prowadzenia konta walutowego lub oszczędnościowego rachunku walutowego oraz cena przelewu walut do innego banku.

W Citi Handlowym konto walutowe we franku jak i wszelkiego rodzaju przelewy są bezpłatne. W PKO BP również nie trzeba płacić za rachunek walutowy, ani nie trzeba zakładać do niego ROR złotowego. 5 zł kosztuje natomiast dyspozycja przekazania pieniędzy z rachunku walutowego dokonana w oddziale banku. Tyle samo zapłacimy za przelew franków do innego banku z Konta Kantor w Alior Banku. Według ekspertów rozwiązania zaproponowane przez te trzy instytucje są dla klientów najbardziej korzystne. Zwłaszcza, że banki mają najniższe kursy sprzedaży franka.

W przypadku koszty przelewów frankowych w innych bankach mogą sprawić, że zamiast zaoszczędzić, dopłacimy do całej operacji. W BPH przelew frankowy kosztuje minimum 70 zł, w DB PBC 50 zł, w BOŚ 40 zł. W Polbanku chcą co najmniej 25 zł, a w Raiffeisenie od 34,99 zł. W mBanku, MultiBanku i Nordei prowizja zaczyna się od 20 zł.

Zdecydowanie taniej wychodzą przelewy w euro. Dzięki przelewom SEPA (Jednolity Obszar Płataności w Euro) w wielu bankach będzie to koszt 5 zł. Warunek – obydwa banki znajdują się w systemie rozliczeń.

Opłacalne refinansowanie kredytu hipotecznego?

Ustawa antyspreadowa umożliwia spłatę raty kredytu walutowego w walucie, ale także spłatę walutą całego kredytu. Dzięki zmianie przepisów klient może zaoszczędzić na całej operacji ok. 7 proc. wartości kredytu. 

 Nowe przepisy ustawy Prawo bankowe oraz niektórych innych ustaw mówią, że „kredytobiorca może dokonywać spłaty rat kapitałowo-odsetkowych oraz dokonać przedterminowej spłaty pełnej lub częściowej kwoty kredytu bezpośrednio w tej walucie”. To oznacza, że cała operacja refinansowania – choć nadal najeżona formalnościami, związana z ponownym prześwietlaniem zdolności kredytowej – ma więcej ekonomicznego sensu. 

Jeśli kredytobiorca X zaciągnął latem 2010 kredyt w euro w DnB Nord. Kredyt o wartości 300 tysięcy euro oznaczał konieczność pożyczenia od banku ponad 78 tysięcy euro. Po roku do spłaty zostało 76,4 tysiąca euro. Przed zmianą przepisów Prawa bankowego refinansowanie kredytu oznaczało, że kredytobiorca X musi ponownie ubiegać się o kredyt przeliczony na złotówki (i to dwukrotnie, bo swojego przeliczenia dokonałby dotychczasowy bank, i ten który refinansowałby kredyt – każdy po swoim kursie). Z symulacji Open Finance wynika, że po całej operacji klient byłby winny nowemu bankowi ponad 81 tysięcy euro, czyli 5 tysięcy euro więcej, niż wynosiło jego wyjściowe zadłużenie. Oczywiście, zyskiem byłaby niższa marża – jeśli taką udałoby się znaleźć. 

Po zmianie przepisów, jeśli kredytobiorca X znajdzie bank gotowy refinansować jego kredyt, przeniesie do niego zadłużenie pozostałe do spłaty, czyli owe 76,4 tysiąca euro. Wcześniej taką możliwość mieli wyłącznie klienci, którzy podpisali odpłatny (czasem z ceną zaporową) aneks do umowy kredytowej. 

Analitycy podpowiadają, że jest to rozwiązanie godne rozważenia przez kredytobiorców zadłużonych w euro. Kredytobiorcy frankowi muszą zapomnieć o refinansowaniu. Po pierwsze, marże udzielane trzy, cztery lata temu dla kredytów frankowych oscylowały wokół 1 procenta, a niejednokrotnie wynosiły 0,8-0,9 proc. Takich marż na rynku nie ma. Po drugie – przez wysoki kurs franka kredyt zaciągnięty na refinansowanie musiałby znacznie przekroczyć wartość nieruchomości. Znacznie, czyli nawet o 70-80 proc.!

Refinansowanie nie jest jednak łatwym procesem. Wymaga przejścia od nowa przez cały proces badania zdolności kredytowej. Wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów. Trzeba pamiętać, że w wielu bankach co najmniej przez pierwsze trzy do pięć lat za wcześniejszą spłatę kredytu trzeba zapłacić prowizję. Ponownie trzeba płacić ubezpieczenie pomostowe, marża rośnie nawet o 1,5 proc. (na kilka miesięcy) – do czasu uzyskania wpisu do księgi wieczystej. Samo przyznanie nowego kredytu związane z koniecznością uiszczenia opłat bankowych (prowizja, wycena nieruchomości etc.). Przed podjecie decyzji o refinansowaniu polecam wykorzystać kalkulator kredytu refinansowego - po wprowadzeniu parametrów starego kredytu, dowiemy się czy refinansowanie ma sens w przypadku naszego kredytu hipotecznego.