Problemy ze spłatą kredytu hipotecznego - co robić?

Kredyt mieszkaniowy to poważne zobowiązanie – kilkaset tysięcy złotych zaciągnięte na kilkanaście, dwadzieścia, trzydzieści lat. Wszystkich okoliczności, jakie mogą utrudniać spłatę kredytu, trudno przewidzieć, podpisując umowę kredytową. Jak sobie radzić w trudnych sytuacjach?

Przede wszystkim, trzeba być wobec banku fair. Jeśli wiemy, że nie będziemy mieć pieniędzy na terminową spłatę raty – powinniśmy natychmiast powiadomić o tym bank. Jest szansa, że bank nie naliczy karnych odsetek, i zaproponuje rozwiązanie, które pozwoli nam przejść „suchą nogą” przez trudny czas – nawet, jeśli będziemy musieli za taką furtkę zapłacić (banki nie są instytucją charytatywną), to i tak jest to lepsze rozwiązanie, niż wypowiedzenie umowy kredytowej i egzekucja komornicza (banki sięgają po te narzędzia niechętnie, ale po dwóch nieuiszczonych ratach oporny, bezkontaktowy kredytobiorca musi się liczyć z takimi właśnie konsekwencjami).

Jakie są sposoby na zmniejszenie obciążeń kredytowych, do czasu „wyjścia na prostą”?

Po pierwsze - wakacje kredytowe. Ma je w ofercie znaczna część banków (choć nie wszystkie, o wakacjach kredytowych mogą zapomnieć np. klienci Deutsche Banku). To rozwiązanie korzystne dla tych, których płynność finansowa pogorszyła się na chwilę. Jeśli kredytobiorca wie, że za dwa, trzy miesiące sytuacja wróci do normy – warto się pokusić o taką krótką przerwę w spłacie kredytu. Najczęstszym rozwiązaniem jest tu zawieszenie spłaty raty kapitałowej – część odsetkową spłacamy normalnie (choć są banki, które pozwalają zawiesić obie części raty). Oczywiście – po wakacjach trzeba się mocniej napracować, by kredyt spłacić (wakacje pociągają za sobą większy koszt kredytu).

Po drugie – zmiana systemu spłaty rat. Rozwiązanie dla tych, którzy zaciągnęli kredyt w systemie rat malejących, a są na początku spłaty swojego zobowiązania. Sposobem na obniżenie raty jest zamiana systemu na raty równe – bieżące obciążenia zmaleją, wzrośnie natomiast cały koszt obsługi zadłużenia.

Po trzecie - wydłużenie okresu spłaty kredytu. To klasyczna metoda na obniżenie miesięcznych rat. Do zastosowania wówczas, gdy zaciągnęliśmy zobowiązanie na okres krótszy, niż maksymalny który bank mógł nam zaoferować.

Po czwarte – refinansowanie (lub renegocjacja z bankiem warunków umowy). Możliwość dla tych, którzy swoje zobowiązania regulują sumiennie, a zaciągnęli kredyt hipoteczny w latach, w których oferta banków była wyjątkowo droga (np. w 2009 roku). W tej chwili można znaleźć oferty w okolicach 1 proc. marży w przypadku kredytów złotówkowych. Jeśli ktoś chce obniżyć ratę, ma wystarczającą zdolność kredytową i kredyt złotówkowy lub w euro (w przypadku franków zamiana i renegocjacje raczej nie wchodzą w rachubę), powinien się zastanowić nad taką opcją.

Po piąte – konsolidacja. To wyjście przede wszystkich dla tych, którzy od dłuższego czasu spłacają kredyt hipoteczny, a w między czasie „obrośli” w dodatkowe zobowiązania. Uzyskanie kredytu konsolidacyjnego w połączeniu ze spłacanym hipotecznym pozwoli zmniejszyć miesięczną sumę wszystkich rat. Jednak wzrosną koszty obsługi całości zadłużenia.

Po szóste – rezygnacja z dodatkowych opłat. Jeśli np. w umowie z bankiem zobowiązaliśmy się do opłacenia jakiegoś ubezpieczenia (poza ubezpieczeniem nieruchomości większość banków dorzucających polisy do cross-sellu wymaga ich tylko przez pierwsze 2-3 lata spłacania kredytu, licząc że klient będzie odnawiał polisę „siłą rozpędu) – możemy sprawdzić, czy nadal musimy je opłacać. Na pewno nie warto rezygnować, jeśli to oznaczałoby podwyższenie marży.

Co zrobić, jeśli już zalegamy z ratami, bank nalicza karne odsetki?

Jedynym sensownym wyjściem jest podpisanie z bankiem ugody. Można liczyć na umorzenie części karnych odsetek. Bank przygotowuje nowy harmonogram spłat rat kredytu. Jednak trzeba pamiętać, że to druga żółta kartka, jaką dostajemy od banku za złamanie zasad gry (pierwszą są ponaglenia i monity przysyłane przez bank). Jeśli i tym razem nie wywiążemy się z umowy – bank raczej na pewno sięgnie po kartkę czerwoną, czyli wypowiedzenie umowy.