Liczba kredytów hipotecznych w Polsce a średnia UE

Polacy zaciągnęli dużo mniej kredytów hipotecznych niż obywatele większości krajów UE. W stosunku do PKB odsetek zadłużenia mamy podobny co Czechy czy Węgry. Najbardziej zadłużeni są obywatele Danii – łączne saldo kredytów hipotecznych wynosi ok. 115 proc. PKB.

Zadłużenie z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych na koniec 2011 roku wyniosło w całej UE 5,66 bln euro – to znaczy że w ciągu roku powiększyło się o 2,6 proc. Warto dodać, że w 2010 roku wzrost ten był kilka razy większy i wyniósł 8,5 proc. Jak widać, kryzys w UE zniechęca do zaciągania wieloletnich kredytów nie tylko Polaków.

Najbardziej zadłużonym narodem są Duńczycy. W 2009 roku poziom zadłużenia hipotecznego przekroczył 119 proc. PKB – ubiegłoroczny wynik nie jest więc rekordowy. Na drugim biegunie są Rumuni, gdzie łączne zadłużenie wynosi 7,7 mld euro, czyli 5,6 proc. PKB. Ale rynek na kredyty hipoteczne w tym kraju rośnie bardzo dynamicznie (w 2010 roku – 18,8 proc., w ubiegłym roku – niemal 13 proc.). Niski poziom zadłużenia hipotecznego to cecha wspólna krajów Europy Środkowo-Wschodniej: w Bułgarii, Słowacji, Słowenii wynosi on od 10 do 20 proc. PKB. W Polsce w 2011 roku po raz pierwszy przekroczył on poziom 20 proc. – zajmujemy w tej chwili dwudzieste miejsce w UE.

W czołówce najbardziej zadłużonych, oprócz Duńczyków są obywatele Cypru, Wielkiej Brytanii, Portugalii, Szwecji, Holandii, Hiszpanii i Irlandii – w tych krajach wskaźnik zadłużenia hipotecznego w stosunku do PKB jest większy niż 50 proc.

Z 27 krajów UE w 2011 roku poziom zadłużenia z tytułu hipotek w stosunku do PKB spadł w 15, a w 12 wzrósł. Rekordowo duży spadek – o ponad 10 proc. – nastąpił w Irlandii.

Gdzie kredyt z dopłatą dla singla?

Singiel, chcąc zaciągnąć 200 tys. kredytu z dopłatami do odsetek, musi zarabiać – w zależności od banku od 2,4 do 3,2 tys. netto.

Open Finanse sprawdził na początku 2012 roku, jakie oferty dla singli mają banki, udzielające kredytów w ramach programu Rodzina na Swoim. Przykładowy singiel, lat 30, mieszkający w Warszawie, ma 50 tys. wkładu własnego i chce kupić mieszkanie za 250 tysięcy złotych. Ile powinien zarabiać, by mieć szansę na taki kredyt? PKO BP, Alior Bank, BPS, BGŻ i Bank Pocztowy deklarują, że zdolność kredytową mają single zarabiający poniżej 2,5 tys. złotych. Z kolei Credit Agricole wymaga 3 tys. zł netto miesięcznych zarobków, a BNP Paribas – aż 3,2 tys. złotych.

A jaką zdolność kredytową mają single lepiej zarabiający? 

30-latek z dochodem netto 6 tys. zł (mieszkający w Warszawie), mający 50 tys. gotówki, może zaciągnąć nawet 570 tys. zł kredytu (Pekao Bank Hipoteczny). Niewiele mniej pożyczy Bank Millenium (567 tys. zł) i mBank oraz Multibank (560 tys. zł). Najmniejszą zdolność kredytową przykładowy kredytobiorca ma w Credit Agricole (400 tys. zł).

Wielu klientów, kupując swoje pierwsze mieszkanie, nie dysponuje jednak wkładem własnym. Banki bez większego problemu, pod warunkiem spełnienia kryteriów zdolności kredytowej, udzielają kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. I oczywiście, pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jednak nie wszystkie – Bank BPH i Credit Agricole wymagają 20 proc. wkładu własnego. BNP Paribas zadowoli się 10 proc. wkładem własnym, ale wymaga wykupienia ubezpieczenia na kolejnych 10 proc. Bez ubezpieczenia wkładu własnego banki udzielają kredytów na maksimum 80 proc. wartości nieruchomości, choć również i tu są wyjątki. PKO BP pożyczy nawet 85 proc. wartości nieruchomości a BZ WBK niektórym klientom („młodym niezależnym”, z wyższym wykształceniem, dobrze zarabiającym, mającym mniej niż 35 lat) udzieli kredytu bez ubezpieczenia niskiego wkładu własnego nawet na 100 proc. wartości kupowanego mieszkania.

Zdolność kredytowa od stycznia jest przez banki liczona dla maksymalnie 25 lat, ale faktyczny czas spłaty kredytu w bankach różni się znacząco. Maksymalnie przez 30 lat można kredyt spłacać w PKO BP, BPS, Banku Pekao, BZ WBK i Pekao Bank Hipotecznym. Alior oferuje nawet 50 lat na spłatę kredytu, a Nordea – 45 lat.

A co z marżami?

 I tutaj jest duże zróżnicowanie. Nordea, BGŻ i BNP Paribas Polska kuszą marżami poniżej 1 proc. (ale w tym ostatnim banku po pięciu latach marża rośnie do 1,29 proc.). Najwyższe marże (ok. 2 proc.) mają BPS i BZ WBK. W tym ostatnim banku po ośmiu latach (czyli czasie dopłaty do odsetek) marża rośnie do 2,5 proc.

Klienci muszą pamiętać również, że marże są ściśle powiązane – przynajmniej w większości banków – z zakupem pakietu (mniejszego lub większego, to zależy od kredytodawcy) innych produktów banku. W PKO BP kredyt z zerową prowizją i marżą 1,29 proc. dostanie klient, który kupi kartę kredytową i przystąpi do programu oszczędnościowego. Bank BPH marżę 1,3 proc. oferuje klientom,

Single mogą, korzystając z programu Singiel na Swoim, kupować mieszkania do 50 m kw., przy czym dopłata obejmuje jedynie 30 m kw. Na dopłaty mogą liczyć wyłącznie ci, dla których kupowane mieszkanie jest pierwszą nieruchomością.

Renegocjacja warunków kredytu w starym banku czy refinansowanie?

Marże złotówkowych kredytów hipotecznych są obecnie o ok. 1,5 punktu procentowego niższe niż w 2009 roku. Warto więc negocjować z bankiem obniżenie marży „starego” kredytu. Jeśli się uda, możemy zmniejszyć ratę nawet o 300 zł. A jeśli dopiero bank odmówi, warto zastanowić się nad refinansowaniem kredytu.

Marże złotówkowych kredytów hipotecznych w wielu bankach oscylują wokół 1 punktu procentowego. Osoby, które teraz zaciągają kredyty złotówkowe, płacą o wiele niższe raty niż ci kredytobiorcy, którzy zadłużali się w roku 2009 czy nawet 2010. Kredytobiorca, który zadłużył się na 300 tysięcy złotych w połowie 2009 roku, płaci ratę nawet o 300 złotych wyższą niż ci, którzy zaciągnęli analogiczny kredyt w tym roku. 

Solidnym klientom – tym, którzy terminowo spłacają raty przynajmniej od roku – warto by spróbowali renegocjować z bankiem warunki umowy. Oczywiście, do takiej operacji trzeba się dobrze przygotować. Po pierwsze, szczerze ocenić swoją zdolność kredytową (to ważne, bo w ostatnich miesiącach nowe rekomendacje KNF mogły na nią negatywnie wpłynąć). Po drugie, jeśli badanie zdolności kredytowej przeszło pomyślnie, warto poszukać banku, gotowego zrefinansować nasz stary kredyt. Gdy taki znajdziemy, czas na negocjacje z naszym bankiem, w celu obniżenia marży. Oczywiście, żaden bank nie lubi wizji mniejszego zysku. Negocjacje mogą więc być trudne. Ale argument utraty klienta (a jeśli mamy obietnicę refinansowania przez inny bank, taki argument bank kredytodawca na pewno uwzględni) jest bardzo bolesny. 

Oczywiście, stary klient nie powinien się łudzić, że wynegocjuje tak samo niską marżę jak nowi klienci. Bank również ma swoje argumenty – prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu (stosuje ją większość banków), koszty związane z refinansowaniem (nowemu bankowi trzeba zapłacić prowizję, ponieść koszty wyceny nieruchomości, przejść kłopotliwą drogę oceny wiarygodności kredytowej, zapłacić opłaty za zmiany w księgach wieczystych). W efekcie często banki proponują – po twardych negocjacjach – marżę trochę wyższą niż w przypadku kredytu refinansowego. 

Negocjacje możemy prowadzić sami, może nas wspierać doradca finansowy. Nawet, jeśli chcemy sami prowadzić rozmowy z bankiem, warto skorzystać z usług doradcy, by oszacował wszystkie koszty, jakie będziemy musieli ponieść przy ewentualnej zmianie banku. Refinansowanie często – zwłaszcza w pierwszych latach spłaty kredytu – może bowiem okazać się bardzo drogą operacją.

Cudzoziemiec a kredyt hipoteczny

Cudzoziemiec pozyskujący zarobki w walucie obcej, w większości banków może uzyskać kredyt hipoteczny. 

Klient powinien jednak spełnić kilka wymogów ustalanych dla każdego klienta przez banki. Trudności mogą mieć cudzoziemcy mieszkający na obszarze lub poza terenem Polski, którzy nie mają tutejszego obywatelstwa, a pragnęliby uzyskać kredyt hipoteczny.

Założenia przy sprawdzaniu ofert banków: klient nie ma wkładu własnego, a wynagrodzenie otrzymuje w walucie innej niż złotówka.

Z 20 banków, 14 z nich odpowiedziało, że obcokrajowiec ma szanse na uzyskanie kredytu mieszkaniowego. 

 Trzy banki (Alior Bank, DnB Nord a także Raiffeisen Bank Polska) udzielą kredytu mieszkaniowego wyłącznie w przypadku, gdy nierezydent uzyskuje dochody na terenie Polski.

Większa część banków jednak podejmuje decyzję indywidualną.

Cudzoziemiec nie otrzyma niestety kredytu aż w 6 instytucjach takich jak: Invest-Bank, Deutsche Bank, MultiBank, Credit Agricole, ING Bank Śląski oraz Citi Handlowy.

Najczęstszym powodem negatywnej decyzji jest uzyskiwanie dochodów poza Polską.

Duży apetyt na mieszkaniowe kredyty frankowe, ale banki zakręcają kurek

W drugim kwartale 2011 roku klienci zaciągnęli w bankach kredyty frankowe na ponad miliard złotych. Amatorów kredytów w szwajcarskiej walucie byłoby pewnie więcej, ale banki radykalnie zaostrzyły kryteria dostępu. Od września 2011 roku kredyty frankowe stały się w końcu dla przeciętnie zamożnego klienta niedostępne.


Eksperci od rynku kredytowego podpowiadali, że przy kursie franka między 3,30 zł a 3,50 zł zaciągnięcie kredytu hipotecznego we frankach  jest najbardziej opłacalne. I choć kurs franka na kilkanaście dni poszybował jeszcze w górę, przekraczając nawet barierę 4 złotych, wszystko wskazuje, że mieli rację: kurs szwajcarskiej waluty wrócił do poziomu ok. 3,60 zł, co przy rekordowo niskim oprocentowaniu (LIBOR 3M to 0,01 proc.) sprawia, że kredyty frankowe są wyjątkowo opłacalne – bo w przewidywanej perspektywie szwajcarska waluta, jako jedna z najmocniej przewartościowanych na świecie, powinna tylko tracić. O takim scenariuszu myślą zresztą sami Szwajcarzy. Każdy spadek wartości franka oznacza dla klienta czysty zysk – bo spadnie również wartość jego kredytu.


Miliard złotych kredytów frankowych to najlepszy wynik od jesieni 2009 roku (wówczas banki pożyczyły 1,23 mld zł we frankach). Część kredytów zaciągnęli klienci, refinansujący kredyty złotowe, zaciągnięte w 2009 roku, przy wyjątkowo wysokich marżach, które w połączeniu z rosnącym oprocentowaniem (w ciągu pierwszych miesięcy roku stopy wzrosły o cały punkt procentowy) stanowią coraz większe obciążenie dla portfeli kredytobiorców.


Problemem jest jednak nikła podaż kredytów we frankach. We wrześniu udzielały ich tylko Nordea i BPH – pierwszy bank na 90 proc. wartości nieruchomości, drugi – na 80 proc. Marża to 2,75-3,2 proc. Kredyty frankowe ma jeszcze w ofercie PKO BP (marża – 6 proc.!) i Deutsche Bank – ale tylko dla klientów z dochodami netto od 50 tysięcy złotych miesięcznie.


Dlaczego banki tak gwałtownie przykręciły kurek z frankami? 


Z jednej strony nie da się ukryć, że wahania kursu franka mogą pociągnąć za sobą problemy kredytobiorców. Ostrożność banków jest więc pozornie uzasadniona. Pozornie, bo największe ryzyko ponoszą przecież klienci, którzy zaciągali kredyty frankowe w latach 2006-2008, gdy kurs szwajcarskiej waluty oscylował wokół 2 złotych – i banki udzielały ich chętnie, niemal każdemu, z marżą nawet poniżej 1 procenta, nie ostrzegając o ryzyku związanym z możliwym i prawdopodobnym umacnianiem się franka.


W tej chwili udzielanie kredytów frankowych jest po prostu dla banków nieopłacalne – poszczególne banki wycofują kredyty w CHF ze swojej oferty - patrz mbank, MultiBank, BPH, bo z dużym prawdopodobieństwem muszą zakładać, że przy utrzymaniu stosunkowo niskich stóp procentowych w Szwajcarii i spadającym kursie franka na takich kredytach zarobek byłby minimalny.

Konsekwencje związania kursu franka z euro dla polskich kredytobiorców?

Po kilku tygodniach kursowych szaleństw franka szwajcarskiego bank centralny tego kraju podjął decyzję, która przyniosła wytchnienie kredytobiorcom, spłacającym zobowiązania – kredyty hipoteczne – w szwajcarskiej walucie. Jednak warto pamiętać, że związanie kursu franka z kursem euro nie oznacza końca ryzyka walutowego dla kredytów.

 

Szwajcaria nie mogła zwlekać. Rekordowo silny frank już od kilku miesięcy dusi gospodarkę tego kraju. Nic dziwnego, że gdy przelicznik franka do euro zbliżył się do poziomu 1:1, władze monetarne podjęły interwencję i zakomunikowały, że granicą mocnego franka jest 1,2 CHF za euro. Analitycy spodziewają się, że Szwajcaria dopiero zaczyna walkę z mocnym frankiem, i będzie się starała systematycznie zbijać kurs. W stosunku do euro frank nie powinien od tej pory drożeć. To jednak nie znaczy, że nie będzie drożeć w stosunku do złotówki. Dla zadłużonych frankowiczów kluczowy staje się teraz kurs wspólnej, europejskiej waluty. Czyli – relacja złotego do euro. Niepewność jest mniejsza (kurs złotówki do euro nie szalał w ostatnich miesiącach), ale nie da się jej zupełnie wyeliminować. 

Czy frank będzie taniał? Analitycy przyznają, że są możliwe różne scenariusze, bo sytuacja jest złożona. Z jednej strony Szwajcaria robi wszystko, by inwestorzy przestali traktować franka jak ostatnią bezpieczną przystań (i np. pojawiają się pogłoski o możliwym ujemnym oprocentowaniu depozytów, które raz już (w latach 70-tych Szwajcaria wprowadziła). Czy inwestorzy porzucą franka? W pierwszych tygodniach września zaczęli na potęgę kupować norweskie korony, ufając sile gospodarki tego kraju (i złożom bogactw naturalnych) w dobie światowego kryzysu. Ale jeśli okaże się, że deklaracje SNB to były wyłącznie „strachy na Lachy”, a bank nie ma recepty na drogiego franka – kurs znów może poszybować. Niewiadomą jest również stabilność notowań euro – strefę euro i całą Unię Europejską czeka bowiem trudna debata o przyszłości ekonomicznej wspólnoty. 

Problemy strefy euro, a w szczególności Grecji i Włoch, mogą poskutkować osłabieniem wspólnej waluty – to zaś oznaczałoby dodatkową ulgę dla kredytobiorców.

Na pewno zadłużeni we frankach odrobinę zyskali. Mogą cieszyć się z obniżenia wysokości rat, lecz osłabienie franka nie wpłynęło znacząco na wielkość ich zadłużenia. Nadal w wielu przypadkach przerasta ono wartość kredytowanej nieruchomości i faktycznie uniemożliwia wcześniejsze uwolnienie się od zobowiązań. Wielu kredytobiorców zaciągało bowiem kredyty przy kursie franka oscylującym wokół 2-2,2 PLN.

Problemy ze spłatą kredytu hipotecznego - co robić?

Kredyt mieszkaniowy to poważne zobowiązanie – kilkaset tysięcy złotych zaciągnięte na kilkanaście, dwadzieścia, trzydzieści lat. Wszystkich okoliczności, jakie mogą utrudniać spłatę kredytu, trudno przewidzieć, podpisując umowę kredytową. Jak sobie radzić w trudnych sytuacjach?

Przede wszystkim, trzeba być wobec banku fair. Jeśli wiemy, że nie będziemy mieć pieniędzy na terminową spłatę raty – powinniśmy natychmiast powiadomić o tym bank. Jest szansa, że bank nie naliczy karnych odsetek, i zaproponuje rozwiązanie, które pozwoli nam przejść „suchą nogą” przez trudny czas – nawet, jeśli będziemy musieli za taką furtkę zapłacić (banki nie są instytucją charytatywną), to i tak jest to lepsze rozwiązanie, niż wypowiedzenie umowy kredytowej i egzekucja komornicza (banki sięgają po te narzędzia niechętnie, ale po dwóch nieuiszczonych ratach oporny, bezkontaktowy kredytobiorca musi się liczyć z takimi właśnie konsekwencjami).

Jakie są sposoby na zmniejszenie obciążeń kredytowych, do czasu „wyjścia na prostą”?

Po pierwsze - wakacje kredytowe. Ma je w ofercie znaczna część banków (choć nie wszystkie, o wakacjach kredytowych mogą zapomnieć np. klienci Deutsche Banku). To rozwiązanie korzystne dla tych, których płynność finansowa pogorszyła się na chwilę. Jeśli kredytobiorca wie, że za dwa, trzy miesiące sytuacja wróci do normy – warto się pokusić o taką krótką przerwę w spłacie kredytu. Najczęstszym rozwiązaniem jest tu zawieszenie spłaty raty kapitałowej – część odsetkową spłacamy normalnie (choć są banki, które pozwalają zawiesić obie części raty). Oczywiście – po wakacjach trzeba się mocniej napracować, by kredyt spłacić (wakacje pociągają za sobą większy koszt kredytu).

Po drugie – zmiana systemu spłaty rat. Rozwiązanie dla tych, którzy zaciągnęli kredyt w systemie rat malejących, a są na początku spłaty swojego zobowiązania. Sposobem na obniżenie raty jest zamiana systemu na raty równe – bieżące obciążenia zmaleją, wzrośnie natomiast cały koszt obsługi zadłużenia.

Po trzecie - wydłużenie okresu spłaty kredytu. To klasyczna metoda na obniżenie miesięcznych rat. Do zastosowania wówczas, gdy zaciągnęliśmy zobowiązanie na okres krótszy, niż maksymalny który bank mógł nam zaoferować.

Po czwarte – refinansowanie (lub renegocjacja z bankiem warunków umowy). Możliwość dla tych, którzy swoje zobowiązania regulują sumiennie, a zaciągnęli kredyt hipoteczny w latach, w których oferta banków była wyjątkowo droga (np. w 2009 roku). W tej chwili można znaleźć oferty w okolicach 1 proc. marży w przypadku kredytów złotówkowych. Jeśli ktoś chce obniżyć ratę, ma wystarczającą zdolność kredytową i kredyt złotówkowy lub w euro (w przypadku franków zamiana i renegocjacje raczej nie wchodzą w rachubę), powinien się zastanowić nad taką opcją.

Po piąte – konsolidacja. To wyjście przede wszystkich dla tych, którzy od dłuższego czasu spłacają kredyt hipoteczny, a w między czasie „obrośli” w dodatkowe zobowiązania. Uzyskanie kredytu konsolidacyjnego w połączeniu ze spłacanym hipotecznym pozwoli zmniejszyć miesięczną sumę wszystkich rat. Jednak wzrosną koszty obsługi całości zadłużenia.

Po szóste – rezygnacja z dodatkowych opłat. Jeśli np. w umowie z bankiem zobowiązaliśmy się do opłacenia jakiegoś ubezpieczenia (poza ubezpieczeniem nieruchomości większość banków dorzucających polisy do cross-sellu wymaga ich tylko przez pierwsze 2-3 lata spłacania kredytu, licząc że klient będzie odnawiał polisę „siłą rozpędu) – możemy sprawdzić, czy nadal musimy je opłacać. Na pewno nie warto rezygnować, jeśli to oznaczałoby podwyższenie marży.

Co zrobić, jeśli już zalegamy z ratami, bank nalicza karne odsetki?

Jedynym sensownym wyjściem jest podpisanie z bankiem ugody. Można liczyć na umorzenie części karnych odsetek. Bank przygotowuje nowy harmonogram spłat rat kredytu. Jednak trzeba pamiętać, że to druga żółta kartka, jaką dostajemy od banku za złamanie zasad gry (pierwszą są ponaglenia i monity przysyłane przez bank). Jeśli i tym razem nie wywiążemy się z umowy – bank raczej na pewno sięgnie po kartkę czerwoną, czyli wypowiedzenie umowy.

Zmiany oprocentowania kredytów hipotecznych Wiosna 2011

Dobra wiadomość dla wszystkich, którzy w tej chwili chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny – marże kredytów w złotych i w euro spadają. To niweluje podwyżki stóp procentowych, te do których już doszło i spodziewanych w najbliższym okresie.

Z raportu Polski Rynek Nieruchomości, opracowanego przez szybko.pl, Metrohouse i Expandera wynika, że w marcu 2011 roku aż siedem banków podjęło decyzję o obniżeniu marży. DnB Nord ściął marżę aż o 1,25 punktu (z 2,25 proc. do 1 proc.). A w pierwszym roku spłaty marża jest zerowa!. Alior natomiast obniżył marżę o 0,2 punktu (do 0,9 proc.). Po ostatnich obniżkach już 5 banków oferuje marże na poziomie 1 proc. lub niższą.

Niestety – jest również zła wiadomość: obniżka marż może tylko niwelować wzrost oprocentowania kredytów – lub hamować tempo tego wzrostu. Podczas gdy w lutym możliwe było zaciągnięcie kredytu z oprocentowaniem niższym niż 5 procent – w marcu najniższe oprocentowanie wynosiło już 5,1 proc. Rośnie WIBOR, rośnie koszt kredytów. I w najbliższych miesiącach z pewnością będzie rosnąć nadal – podwyżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej wydają się przesądzone, bo inflacja w marcu 2011 przekroczyła 4 proc.

Podwyżki stóp procentowych następują również w strefie euro – więc będzie rosnąć również oprocentowanie kredytów walutowych. Dobrą wiadomością więc jest fakt, że banki schodzą z marży również w przypadku kredytów w europejskiej walucie. Nowa marża w DnB Nord – 1,4 proc. - zapewniła mu pierwsze miejsce w zestawieniu kredytów w euro. W Alior Banku nowa marża wynosi 1,8 proc. (w lutym marża wynosiła 3,3 proc.) Na znaczną zmianę oferty zdecydował się również Polbank, w którym marża spadła do 1,9 proc.

Kosmetyczne obniżki marży nastąpiły w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich. Bank Nordea obniżył marżę z 2,68 proc. do 2,5 proc. – i jest to w tej chwili najtańszy frankowy kredyt na rynku. Najdroższy kredyt w szwajcarskiej walucie oferuje PKO Bank Polski – marża to aż 6,76 proc.

Czy warto refinansować stary kredyt hipoteczny?

Dynamiczny rozwój gospodarczy wpływa na dostępność i popularyzację kredytów. Niczym inne zachodnie społeczeństwa zaczynamy uważać, że kredyt nie jest kulą u nogi, a sposobem, który pomaga w realizacji planów i marzeń. Edukacja klientów rośnie wprost proporcjonalnie do rozwoju narzędzi kredytowych.

I dziś, gdy większość z nas jest już kredytobiorcami, zastanawiamy się nad refinansowaniem. Z czym wiąże się przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku? Mnogość specjalnych ofert przygotowanych przez banki, kusi i zmusza do zastanowienia. Czy zamiana kredytu jest opłacalna? Wszystko zależy od kilku parametrów.

Różnice w oprocentowaniu

Przyglądając się ofercie banków od razu można zauważyć, że oprocentowanie kredytów jest dużo niższe niż kilka lat temu. Wraz z zaostrzeniem konkurencji oraz walki o klienta banki obniżyły swoje marże, co zdecydowanie przełożyło się na niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Kilka lat temu przeciętna marża w przypadku kredytu walutowego w CHF, udzielonego na cel mieszkaniowy, wynosiła 2,5% – 3% . Obecnie przy kredycie na 100% inwestycji jest to ok. 1,2% - 1,7%, a przy większych kwotach kredytów możemy jeszcze z bankiem negocjować.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na niższą marżę banku jest obecna wartość nieruchomości – znacznie wyższa niż wtedy, kiedy zaciągaliśmy kredyt na jej zakup. Biorąc kredyt 3 lata temu w wysokości 100 tys. i kupując mieszkanie za 100 tys. tzw. LTV czyli wskaźnik wysokości kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia wynosił 100%. Obecnie kredytu do spłaty zostało nam np. 90 tys. a wartość mieszkania wzrosła do 180 tys. Tak więc obecnie gdy zaciągamy kredyt, bank wyliczy nam wskaźnik LTV na poziomie 50%, czyli kwota kredytu będzie stanowiła 50% wartości zabezpieczenia. Im niższy jest LTV, tym niższe ryzyko banku, dlatego bank może zaproponować nam niższe oprocentowanie zmniejszając swoją marżę – mówi Robert Wasilewski z Credit House Polska.

Opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu

Zazwyczaj w pierwszych latach od podpisania umowy z bankiem opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu są naliczane. W zależności od banku opłaty te wynoszą od 1% do nawet 10% kwoty kredytu. Przeważnie jest to nie więcej niż 2%. Oczywiście banki dają możliwość w pierwszych latach „życia” kredytu hipotecznego wcześniejszej spłaty bez opłat, ale najczęściej do 50% wartości kredytu. Jeżeli chcemy zaciągnąć kredyt refinansowy na spłatę starego kredytu - takie rozwiązanie nie wchodzi w grę. Nasz nowy bank spłaci stary kredyt w całości, aby mieć pewność, że zwolni się zabezpieczenie hipoteczne. Poza tym bank szacując nam zdolność kredytową, przyjmie za fakt, że nie będziemy płacili raty starego kredytu (będzie on spłacony w całości).

Opłaty za zaciągnięcie nowego kredytu

Zdarza się, że banki promują kredyty refinansowe i nie pobierają opłat za udzielenie kredytu na spłatę innego. Jednakże większość z dostępnych ofert związanych jest z opłatami: prowizją lub różnego rodzaju ubezpieczeniami. Należy przyjąć, że przeciętny koszt zaciągnięcia kredytu refinansowego to ok. 1% kwoty kredytu.

Różnice kursowe przy kredytach walutowych

Jeżeli posiadamy kredyt walutowy i chcemy go zamienić na inny, również walutowy, to należy bardzo dokładnie przeliczyć sobie koszt takiej operacji. Zamiana kredytu walutowego na inny walutowy (pomijając inne wcześniej wspomniane opłaty) jest ekstremalnym przypadkiem generującym najwyższe koszty takiej operacji. Należy zwrócić uwagę, że stary kredyt hipoteczny spłacimy po kursie sprzedaży waluty (czyli wyższym), nowy kredyt bank nam wypłaci po kursie kupna (niższym), a na dodatek raty nowego kredytu będą naliczane według kursu sprzedaży.

Okres kredytowania i planowana spłata kredytu

Okres kredytowania ma bardzo duży wpływ na opłacalność refinansowania kredytu hipotecznego. Im dłużej chcemy spłacać kredyt tym bardziej ta operacja jest korzystna. Jeżeli na przykład jesteśmy zdecydowani spłacić kredyt w ciągu 2-3 lat to refinansowanie tego kredytu nawet przy dużo niższym oprocentowaniu nowego kredytu zazwyczaj nie ma sensu – koszty refinansowania w tak krótkim okresie nie zwrócą się – kontynuuje Robert Wasilewski.

Przykład:

Zaciągnęliśmy kredyt w 2004 roku 100.000 PLN w CHF przy oprocentowaniu 5,5% z 20-letnim okresem kredytowania. Obecnie po 3 latach do spłaty pozostało nam 91.000 PLN. Aby porównać kredyty należy przyjąć okres kredytowania 17 lat, czyli tyle ile pozostało nam w starym kredycie.

Zakładając prostą symulację nie uwzględniającą różnic kursowych w żadnym kredycie oraz opłat za przyznanie nowego kredytu, wyglądałoby to następująco:

Stary kredyt
Nowy kredyt

Aktualne zadłużenie
91.000
91.000

oprocentowanie
5,5%
3,9%

rata
688
611

Suma odsetek do zapłaty (17 lat)
44.855
33.618

Powyższy przykład pokazuje, że różnica w ratach wynosi 77 PLN. Rzeczywistość niestety wygląda trochę inaczej.

Przyjmijmy dla uproszczenia kursy CHF następująco: kupno 1CHF=2,30 PLN, sprzedaż 1CHF=2,40PLN, co w rzeczywistości odzwierciedla przeciętne różnice w kursach kupna – sprzedaży banków.

Aktualne zadłużenie starego kredytu wynosi więc 39565 CHF (91.000 PLN podzielone przez kurs kupna 2,30) i musimy je spłacić po kursie sprzedaży – tak więc, aby zamknąć pozycję kredytową musimy do banku przelać 94.956 PLN (zadłużenie w CHF pomnożone przez kurs sprzedaży 2,40). Oczywiście przyjęliśmy pewne uproszenie, aby pokazać mechanizm działania refinansowania. 3 lata temu kurs kupna franka szwajcarskiego był wyższy niż założony w przykładzie, ale na przykład kurs z połowy 2001 r. jest już podobny. W starym kredycie nie uwzględniliśmy również doliczonych przez bank prowizji. Każdy z nas może indywidualnie zweryfikować sobie stan aktualnego zadłużenia w walucie spoglądając na aktualny harmonogram spłat przesłany przez bank.

Bank, który udzieli nam kredyt refinansowy również zastosuje widełki kursowe. Aby uzyskać kwotę 94.956 PLN na spłatę starego kredytu będziemy musieli zaciągnąć 41.285 CHF (94.956 PLN podzielona przez kurs kupna 2,30). Należy pamiętać, że bank doliczy do kredytu prowizję za jego udzielenie i będzie to co najmniej 1% kwoty kredytu i o tyle musimy powiększyć kwotę kredytu 41697 CHF. Jeżeli ten sam kredyt chcielibyśmy od razu spłacić wyniosłoby to 100.072 PLN (41697 CHF pomnożony przez kurs sprzedaży 2,40).

Stary kredyt
Nowy kredyt

Aktualne zadłużenie w CHF
39.565
41.697

Aktualne zadłużenie w PLN
91.000
100.072

oprocentowanie
5,5%
3,9%

Rata w CHF
299,08
279,91

Rata w PLN
717
672

Suma odsetek do zapłaty (17 lat) w CHF
19.502
15.404

Suma odsetek do zapłaty (17 lat) w PLN
46805
36.970

Koszt refinansowania kredytu wynosi 2132 CHF czyli 5117 PLN. Różnica w ratach wynosi 45 PLN. Jak łatwo wyliczyć koszty zwrócą nam się po 114 miesiącach czyli po dziewięciu i pół roku. Jeżeli zamierzamy spłacić kredyt wcześniej to refinansowanie nam się nie opłaci. Im dłuższy okres kredytowania i im wyższa różnica w oprocentowaniu kredytów, tym opłacalność przeniesienia kredytu do innego banku jest większa.

Inne aspekty refinansowania kredytu

Powyżej ukazana została opłacalność refinansowania kredytu hipotecznego. Ale pieniądze to nie wszystko… Często zdarza się, że klienci patrzą na inne uwarunkowania podejmując decyzję o przeniesieniu kredytu do innego banku.

Dość popularną sytuacją jest fakt, że po kilku latach klient decyduje się na zwiększenie kwoty kredytu, a bank odmawia. Często takie przypadki mają miejsce przy kredytach przeznaczonych na budowę domu lub remont. Ostatnie wzrosty cen materiałów i usług budowlanych lub po prostu niedoszacowanie w kosztorysach budowlanych były częstymi przypadkami powodującymi, że na ostatnim etapie prac budowlanych brakowało pieniędzy na zakończenie inwestycji. Czasami klient potrzebuje dodatkowych środków na inny cel, na przykład na zakup samochodu. Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest dużo niższe niż samochodowego, a kilkuletni wzrost wartości nieruchomości daje możliwość powiększenia kwoty kredytu o dodatkowe środki.

W takich przypadkach, kiedy bank nam odmawia podwyższenia, najprostszym sposobem na uzyskanie dodatkowej kwoty jest wystąpienie z nowym wnioskiem kredytowym do konkurencji.

Zdarza się również, że klienci spodziewają się pogorszenia sytuacji związanej z budżetem domowym (zmniejszenie wynagrodzenia, zmiana pracy, zwiększenie innych wydatków związanych na przykład z narodzinami dziecka). W takiej sytuacji warto zmniejszyć sobie ratę kredytu. W naszej symulacji porównywaliśmy ten sam okres kredytowania (17 lat). A przecież można go wydłużyć nawet do 50 lat, czego kilka lat temu banki nie proponowały.

Refinansowanie kredytu jest prostą operacją, natomiast zrozumienie zasad i poznanie wszystkich kosztów już nie. Dlatego zawsze doradzamy klientom, aby dokładnie przyjrzeli się starej umowie kredytowej i zapoznali się z aktualnym harmonogramem spłat, saldem zadłużenia, opłatami za wcześniejszą spłatę. Znając dokładnie „stary kredyt” jesteśmy w stanie z powodzeniem porównać go z nowymi propozycjami – dodaje Robert Wasilewski z Credit House Polska.

Decyzja o tym czy refinansować kredyt wciąż należy do każdego z nas, ale może warto zastanowić się dwa razy i przeanalizować opłacalność takiej operacji – najlepiej z pomocą specjalisty.

źródło: CREDIT HOUSE POLSKA

Łatwy kredyt hipoteczny - pułapka na optymistów?

Klienci banków nadal ochoczo sięgają po kredyty hipoteczne — ich sprzedaż po raz kolejny w ostatnich latach bije rekordy. Tani pieniądz i drożejący metr kwadratowy napędzają kredytową koniunkturę. Beztroski nastrój mącą jednak niepokojące wiadomości zza oceanu. Pesymiści straszą załamaniem rynku nieruchomości oraz falą bankructw wśród nierozważnych kredytobiorców i lekkomyślnie pożyczających banków. Ale czy faktycznie polski kredytowy boom ma w sobie coś z amerykańskiego scenariusza?

Hipoteczny karnawał

Rynek kredytów hipotecznych w Polsce przeżywa dobre chwile — wartość zaciąganych przez kredytobiorców zobowiązań rośnie nieprzerwanie od kilku lat. W pierwszym kwartale 2007 r. portfele kredytowe banków wzbogaciły się o 11 miliardów złotych nowoudzielonych kredytów. W stosunku do tego samego okresu poprzedniego roku oznaczało to wzrost o niemal 75%. Dane te zaskoczyły nawet optymistycznie nastawionych ekspertów, można być pewnym, że ten rok będzie rekordowy dla wszystkich instytucji, które zdecydowały się agresywniej walczyć o swój udział w hipotecznym rynku.

Szybki wzrost zobowiązań zaciąganych na cele mieszkaniowe zdaje się nie hamować mimo niekorzystnych, z punktu widzenia kredytobiorców, okoliczności. Wprowadzone w połowie 2006 r. sugerowane przez Komisję Nadzoru Bankowego obostrzenia w procedurach udzielania kredytów denominowanych w walutach obcych ("Rekomendacja S") utrudniły dostęp do kredytu, obniżając obliczaną przez banki zdolność kredytową części klienteli preferującej ten typ zobowiązań. Zaciągający zobowiązania w złotówkach mogą obawiać się podrożenia kredytu, chociaż eksperci spierają się co do zakresu i nieuchronności wzrostu stóp procentowych w średnim okresie. Z kolei rosnące ceny nieruchomości sprawiły, że poszukując nowego lokum musimy przygotować się na znacznie większy wydatek niż jeszcze rok temu. Ceny mieszkań w większych miastach osiągnęły już pułap niedostępny dla znacznej części nabywców. Mieszkaniowy popyt zaczął zatem migrować na obrzeża miast — hitem stają się dynamicznie drożejące działki budowlane.

Dochody kredytobiorców nie rosną w takim tempie by dorównać pnącym się w górę cenom mieszkań i ziemi. Dla osób, które nie chcą rezygnować z marzeń o własnych czterech ścianach kredyt hipoteczny jest koniecznością. Co więcej, aby własny kąt nie okazał się zbyt ciasny, musimy pożyczyć znacznie większą sumę niż jeszcze kilka miesięcy temu. W takich okolicznościach wielu z klientów banków musi liczyć się z odmową udzielenia kredytu — ich zdolność kredytowa może okazać się niewystarczająca w stosunku do potrzeb.

W pogoni za klientem

Banki szybko zareagowały na zachodzące na rynku zmiany. Wydłużenie maksymalnego okresu spłaty kredytu to tylko jedno z narzędzi pozwalających ratować zagrożone źródło dochodów. Z wyników przeprowadzonej przez NBP ankiety wynika, że 2/3 z banków, które w ostatnim kwartale 2006 r. złagodziły swoją politykę kredytową, wybrało właśnie ten środek. Kredyty na 40 czy 45 lat nikogo już nie zaskakują — dzięki nim wysokość miesięcznej raty obniża się do poziomu akceptowalnego przynajmniej dla części kredytobiorców, a bolesne skutki rekomendacji S stają się mniej odczuwalne. Podwyższanie zdolności kredytowej klientów w ten sposób ma jednak swoje granice — wkrótce stanie się ono niemożliwe. Pomysły dotyczące "wielogeneracyjnych" zobowiązań zabezpieczonych hipoteką (spłacanych przez potomków kredytobiorcy) mogą być na razie traktowane jako żart.

Obostrzenia wynikające z Regulacji S także nie okazały się istotną przeszkodą – część klientów wybiera podsuwane im przez banki kredyty złotowe. Pojawiają się także doniesienia o obchodzeniu kredytowych obostrzeń. Możliwość przewalutowania kredytu sprawia, że badanie zdolności kredytowej opierać można na założeniach dotyczących kredytów złotówkowych a przyznany kredyt natychmiast zamieniać na zobowiązanie np. we frankach szwajcarskich.

Obniżanie wymagań w stosunku do osób wnioskujących o kredyt jest dość wyraźnie widocznym trendem. Stopniowa liberalizacja podejścia kredytodawców wyraża się m.in. w proponowaniu kredytów segmentom klientów dotychczas pomijanym w ofercie (w ostatnim okresie byliśmy świadkami promocji produktów skierowanych do studentów), jak również rozluźnieniu wymogów dotyczących udokumentowania źródeł dochodów (np. kredyty "na oświadczenie"). Rolę oręża w konkurencyjnej walce pełni także wymagana wysokość wkładu własnego. Kredyty na 100, 110, a nawet 130% wartości nieruchomości kuszą w szczególności mniej zasobnego, nie posiadającego oszczędności, klienta, skłonnego okupić niższe wstępne wymagania wyższą ratą spłaty przez kolejne lata.

Promocje cenowe pełnią równie ważną rolę w rynkowych potyczkach. Karencja w spłacie kapitału, obniżenie oprocentowania w pierwszym okresie spłaty, "finansowe poduszki" mają przyciągnąć niezdecydowanych i stworzyć wrażenie, że długoterminowy kredyt nie musi być kulą u nogi.

Na kredyt mogą liczyć też osoby o nienajlepszej historii kredytowej — niektóre banki sięgnęły po bardziej ryzykownych klientów, wciąż jednak kuszą ich dość nieśmiało. Sytuacja może się zmienić wraz z zawężaniem się rynku – kurczący się popyt skłoni co bardziej agresywnych graczy do poszukiwania nowych obszarów ekspansji. Jak daleko można posunąć się w kredytowych ułatwieniach? Interesującym przykładem może być rynek amerykański…

Ryzykowne kredyty

Kilka lat doskonałej koniunktury na amerykańskim rynku nieruchomości sprawiło, że właściciele domów, szczególnie w wybranych regionach USA takich jak Floryda czy Kalifornia, szybko i bez wysiłku powiększyli swój majątek. Jednocześnie dynamiczny wzrost cen utrudnił finansowanie zakupów osobom, które zmuszone były skorzystać z kredytu. Amerykańskie banki zareagowały podobnie jak polskie instytucje – proponowaniem dłuższego okresu spłaty oraz obniżając wymagania dotyczące wkładu własnego. Rozszerzanie rynku przybrało także inne formy niż "pompowanie zdolności kredytowej" – wzrost zainteresowania klientami o gorszym standingu finansowym i mniejszej wiarygodności kredytowej.

Dzięki rosnącemu "apetytowi na ryzyko" wśród pożyczkodawców, szczególnie żywiołowy wzrost odnotował segment tzw. subprime mortgages – kredytów hipotecznych o podwyższonym ryzyku. Segment ten definiowany jest różnorako – najczęściej wskazuje się, że dotyczy on osób o credit scoringu (punktowej ocenie ryzyka kredytowego) poniżej 620 punktów. Niektóre z instytucji do tej kategorii zaliczają także klientów wnoszących wkład własny poniżej 5% lub nie posiadających udokumentowanych dochodów i majątku. Podział ten nie jest zatem wyraźny – dotyczyć może zarówno cech kredytobiorcy, jak i samego produktu.

Kredyty typu subprime nie są nowym zjawiskiem na amerykańskim rynku (często dzielonym na m.in.: prime - "normalny", Alt-A - "poniżej standardu" oraz właśnie subprime). Zaskoczeniem był natomiast ich dynamiczny rozwój. Udział konwencjonalnych kredytów (prime) w wartości zaciągniętych zobowiązań spadł, według szacunków przytaczanych przez Credit Suisse, z 66% w 2002 r. do 45% w 2006 r. Oznacza to, że znaczna część nowoudzielanych zobowiązań ma swoje początki w bardziej ryzykownych segmentach Alt-A i subprime.

Znamiennym sygnałem zachodzących na rynku przemian, wyrażających się w rozluźnieniu standardów polityki kredytowej, stało się także pączkowanie różnorakich "egzotycznych" produktów kredytowych, wcześniej cieszących się marginalną popularnością i przeznaczonych przede wszystkim dla bardziej ryzykownych grup klientów – nie posiadających środków na pokrycie wkładu własnego, mających trudności z udokumentowaniem dochodów, mających "plamy" na historii kredytowej lub kupujących w celach spekulacyjnych. Galopujące ceny sprawiły, że po produkty tego rodzaju sięgnęły także grupy kredytobiorców dotychczas korzystających ze standardowych rozwiązań.

Amerykańska egzotyka

Jednym z "egzotycznych" produktów kredytowych są kombinowane kredyty hipoteczne (piggybacks, combined mortgages). Mają one spory udział (ok. 40% w III kw. 2006 r.) wśród zaciąganych przez Amerykanów zobowiązań hipotecznych. Przeznaczone są dla osób, które nie chcą lub nie mogą wnieść wkładu własnego w wysokości co najmniej 20% wartości inwestycji, a jednocześnie chcą uniknąć dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (zabezpieczenia znanego także w Polsce). Istota tej usługi polega na połączeniu kredytu hipotecznego na 80% wartości nieruchomości (a zatem o "standardowym" udziale własnym kredytobiorcy) z pożyczką hipoteczną lub zabezpieczoną hipotecznie linią kredytową przeznaczoną na sfinansowanie pozostałych 20% inwestycji. Tzw. "80/20" pozwala klientowi nie angażować własnych środków i uniknąć kosztów składki ubezpieczeniowej. Dodatkową korzyść stanowi fakt, że odsetki zarówno od pierwszego, jak i drugiego kredytu odliczać w rozliczeniach z fiskusem.

Eksperci Credit Suisse zwracają uwagę, iż powszechne stosowanie kombinowanych kredytów hipotecznych (w niektórych regionach USA tego typu produkty stanowią aż 70% nowych kredytów) maskuje faktyczny przeciętny poziom LTV (loan-to-value, stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) zaciąganych zobowiązań. Okazuje się bowiem, że znaczna część kredytów to faktycznie kredyty o LTV bliskim 100%. Nie dotyczy to wyłącznie kredytów subprime, po kredytową "podpórkę" sięgają także klienci o dobrym standingu.

Narzędziem pozwalającym zmniejszyć ciężar comiesięcznych rat są kredyty z karencją w spłacie kapitału (Interest Only mortgage) oraz kredyty z ujemną amortyzacją (Negative Amortization Mortgages, Neg-Am mortgage). Kredytobiorca korzystający z kredytu z ujemną amortyzacją może dokonywać płatności pełnych rat, tylko odsetek lub spłacać (oczywiście przez ograniczony czas) wyłącznie minimalną kwotę, niższą niż kwota odsetek do spłaty przypadająca na dany okres. Oznacza to, że wybierając trzecią z opcji, pożyczkobiorca faktycznie zwiększa swój dług (spłacana kwota nie pokrywa nawet odsetek). Produkt ten początkowo przeznaczony był dla klientów o nieregularnych dochodach, lecz w czasach hossy na rynku nieruchomości stał się narzędziem stosowanym przez osoby poszukujące okazji do szybkiego zarobku. Gwałtowny wzrost ceny nabytej nieruchomości z nawiązką wyrównywał wzrost zadłużenia wynikający z minimalnych spłat. Spekulant wykorzystywał kredyt, by nabyć nieruchomość i sprzedać ją przed zakończeniem okresu, w którym obowiązywały specjalne warunki spłaty zobowiązania.

Specyficznym sposobem na zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych są kredyty "bez zaświadczeń" (low documentation loans, no documentation loans). Chociaż początkowo przeznaczone były dla osób samozatrudnionych, to obecnie niemal połowa zaciąganych zobowiązań opiera się na oświadczeniu wnioskodawcy o jego dochodach i majątku. Kredytobiorcy preferują ten typ uproszczonej procedury mimo, iż oznacza on podwyższenie ceny kredytu. Dzięki minimalnym formalnościom kredyty otrzymują osoby, których… faktycznie na kredyt nie stać. W badaniach ankietowych prowadzonych przez Mortgage Asset Research Institute stwierdzono, że 60% respondentów zawyżyło swoje dochody o ponad 50%.

Lekcja z USA

Na nienajlepszą kondycję amerykańskiego rynku nieruchomości złożył się szereg czynników: przegrzanie koniunktury w budownictwie powodujące spadek cen na rynku wtórnym, zbytnie rozluźnienie standardów kredytowania, rozpowszechnienie ryzykownych produktów kredytowych, nieprzejrzysty system nadzoru nad instytucjami udzielającymi kredytów, widmo spowolnienia wzrostu gospodarczego. Wielu analityków wini również same instytucje finansowe, które kierując się chciwością skłonne były pożyczać na lewo i prawo, nie bacząc na podstawowe zasady ostrożności.

Oceny dotyczące prognoz na przyszłość są bardziej lub mniej pesymistyczne – zwraca się uwagę na rosnącą ilość złych długów (do rzadkości nie należą już sytuacje, gdzie klient zaprzestaje spłaty po 3-6 ratach) i bankructwa kredytobiorców. Co więcej, zbliża się moment w którym osoby zaciągające na fali euforii w ostatnich latach kredyty o zmiennej stopie procentowej (tzw. ARM, gdzie przez pierwsze 2 lub 3 lata spłacana jest niższa rata – kredyty 2/28 lub 3/27) po raz pierwszy zapłacą raty w pełnej wysokości. To samo dotyczy klientów skuszonych na kredyty z karencją w spłacie kapitału lub z ujemną amortyzacją. Część kredytobiorców czeka więc finansowy szok – konfrontacja z faktycznym kosztem zaciągniętych zobowiązań. Problemy ze spłatą zobowiązań przełożą się z pewnym opóźnieniem na… napływ na rynek nieruchomości odzyskiwanych przez kredytodawców co może dodatkowo pogłębić spadek cen domów.

Czy podobny scenariusz grozi nam w Polsce? Oczywiście trudno porównywać polski rynek z tym co dzieje się za oceanem. Poziom zadłużenia naszych rodaków z tytułu kredytów hipotecznych jest stosunkowo niewielki (w porównaniu do krajów Europy Zachodniej czy USA), a rodzimy segment subprime dopiero raczkuje. Pomimo symptomów rozluźnienia polityki kredytowej, działające w Polsce banki poczynają sobie jak dotąd stosunkowo ostrożnie. "Łatwobralne" kredyty wciąż nie przypominają amerykańskich innowacji. Dostęp do kredytu mimo, iż łatwiejszy niż kilka lat temu, wciąż nie jest na tyle łatwy by osoby o niepewnej kondycji finansowej mogły masowo korzystać z bankowego finansowania.

Przeciętny kredytobiorca obarczony wieloletnim kredytem może poczuć niepokój, gdy wokół eksperci wieszczą budowlany krach. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć nagłego spadku cen nieruchomości, załamania gospodarki i utraty źródła dochodu, ani kryzysu walutowego. Na pewno możemy jednak brać te okoliczności pod uwagę i próbować się przed nimi zabezpieczyć. Sztuczne śrubowanie naszej zdolności kredytowej (poprzez znaczne wydłużanie okresu spłaty, zawyżanie deklarowanych dochodów i zaniżanie codziennych wydatków) sprawia, że będziemy bardziej narażeni na ewentualne zawirowania na rynku. Z mniejszą ilością metrów kwadratowych, ale za to z finansowym zabezpieczeniem na czarną godzinę i solidnym pakietem ubezpieczeń łagodniej przejdziemy przez czyhające na nas niebezpieczeństwa.


Michał Kisiel, ekspert Bankier.pl

Wykorzystane źródła:

Mortgage Liquidity du Jour: Underestimated No More, Credit Suisse, Equity Research, 12.03.2007

Subprime mortgage industry meltdown, 18.04.2007