Więcej mieszkań dzięki dotowanym kredytom?

Rząd chce dopłacać do odsetek osobom zaciągającym kredyty mieszkaniowe. Już w trakcie kampanii wyborczej PiS sporo mówiło o wspieraniu budownictwa mieszkaniowego. Pomysł dotowania kredytów hipotecznych jest kluczowym elementem tego programu. Przyjrzyjmy się mu bliżej.

Według projektu ustawy* państwo będzie płacić za kredytobiorcę część odsetek od kredytu na zakup nowego mieszkania (spółdzielczego lub własnościowego) lub budowę domu. Z oferty będą mogły skorzystać tylko rodziny (także osoby samotnie wychowujące dzieci) które nie mają własnego M. Jeśli ktoś dzisiaj wynajmuje mieszkanie bądź korzysta ze spółdzielczego mieszkania lokatorskiego może zaciągnąć taki kredyt pod warunkiem, że zrezygnuje z najmu w ciągu pół roku od zakupu nowego lokum. Nieruchomości kupionej za dofinansowany kredyt nie będzie można sprzedać przez 5 lat (karą za przedterminową sprzedaż będzie zwrot odsetkowej dotacji).

Państwo ma refundować odsetki przez pierwsze 8 lat spłaty kredytu i tylko od równowartości 50 m.kw mieszkania. Zwrot nie będzie przysługiwał osobom, które kupują lub budują drogie i duże nieruchomości. Za kredyt rządowy będzie można bowiem kupić mieszkanie o powierzchni użytkowej maksymalnie 75 m.kw. lub 100-metrowy dom. Co więcej, łączna cena zakupu nieruchomości w przeliczeniu na m.kw. nie może przekraczać średniej z dwóch ostatnio ogłoszonych tzw. wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m.kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Takie wskaźniki ogłaszane są co pół roku przez wojewodów - oddzielnie dla miasta wojewódzkiego a oddzielnie dla reszty województwa. Na przykład dla Warszawy średnia z dwóch ostatnich wskaźników to 3883,50 zł, a dla reszty województwa mazowieckiego 2648 zł. W efekcie jeśli komuś uda się kupić w Warszawie (w całości na kredyt) nowe 75-metrowe mieszkanie w cenie 3500 zł za metr może liczyć na zwrot odsetek od kwoty 175 tys. zł (50 x 3500 zł). Jeśli mieszkanie będzie kosztować np. 4000 zł za metr wówczas nie ma co liczyć na jakiekolwiek dofinansowanie.

W projekcie ustawy nie przewidziano ograniczeń jeśli chodzi o okres spłaty kredytu, wymagany wkład własny czy formę spłat (raty równe czy malejące). Wiadomo jednak, że dopłaty nie mogą dotyczyć kredytów walutowych (po 8 latach spłaty dofinansowany kredyt może zostać przewalutowany). Co ciekawe, kwotę kredytu można powiększyć maksymalnie o 2 proc. na pokrycie opłat i prowizji związanych z udzieleniem kredytu. Skredytować można również ubezpieczenie niskiego wkładu. W efekcie możliwy jest kredyt na nieco więcej niż warta jest sama nieruchomość.

A teraz kwestia najważniejsza: oprocentowanie. Od stawki oprocentowania które nalicza bank komercyjny odejmowana będzie połowa stopy referencyjnej powiększonej o 2 punkty procentowe. Stopa referencyjna to 3-miesięczny WIBOR. Załóżmy więc, że kredyt kosztuje standardowo 6 proc. Jeśli WIBOR 3-miesięczny wynosi 4,5 proc. wówczas faktyczne oprocentowanie kredytu dla klienta wyniesie: 6 - 0,5 * (4,5 + 2), a więc 2,75 proc. W efekcie ktoś kto pożyczy 100 tys. zł na 20 lat na zakup 50-metrowego mieszkania zapłaci miesięcznie 542 zł zamiast 716 zł. Po przekroczeniu powierzchni 50 m.kw. oszczędności na ratach proporcjonalnie maleją.

Mamy więc w rzeczywistości kredyt w złotówkach oprocentowany tak jak we frankach szwajcarskich. Na zdrowy rozum z tej oferty powinien skorzystać każdy kredytobiorca który będzie się kwalifikował. Ile jest takich osób, a raczej: rodzin? Rząd szacuje, że w drugiej połowie 2006 roku będzie ich 10 tys., w roku 2007 - 45 tys., a później coraz więcej z roku na rok aż do 80 tys. z roku 2011 (kredyty mają być udzielane do czasu wejścia Polski do strefy euro). W latach 2006-2007 dopłaty mają kosztować ok. 65 mln zł, w roku 2008 - 214 mln zł, w roku 2009 - 378 mln itd., aż do roku 2012, w którym nastąpi kumulacja kosztów na poziomie 944 mln zł. Potem koszty będą spadać (dopłaty tylko do już udzielonych kredytów).

Co ważne, rząd zakłada, że aż do roku 2011 koszty będą z nawiązką rekompensowane dochodami. Wpływy mają być efektem zwiększonej podaży nowych mieszkań, którą będziemy zawdzięczać wprowadzeniu dotowanych kredytów (przede wszystkim podatki). Na przykład już w latach 2006-2007 ma to być aż 691 mln zł wobec 64 mln zł kosztów. W rezultacie program ma być dla budżetu dochodowy (wpływy wyższe niż koszty) do 2011 roku. Potem będzie już generował tylko koszty. Ostateczny bilans po 14 latach działania programu ma być ujemny ("strata" 2,5 mld zł).

Komentarz:

Proponowane przez rząd rozwiązanie jest z pewnością znacznie bardziej sensowne niż tzw. kredyt Pola, który zupełnie nie trafił w potrzeby kredytobiorców. Nowa propozycja byłaby alternatywą dla kredytów walutowych - szczególnie w kontekście prawdopodobnego ograniczenia ich dostępności w najbliższym czasie. Zaciąganie kredytów walutowych w przypadku osób, które mogą skorzystać z kredytu rządowego straciłoby sens.

Zbyt optymistyczne wydaje się jednak założenie, że to właśnie dzięki dotowanym kredytom znacznie zwiększy się podaż mieszkań (kredyt Pola miał wywindować podaż mieszkań do 300 tys. rocznie - obecnie buduje się ok 100 tys.). W uzasadnieniu do projektu czytamy, że obniżenie raty kredytu podwyższy zdolność kredytową kredytobiorców. To właśnie ma sprawić, że wiele rodzin, których dzisiaj nie stać na kredyt, zdecyduje się nagle na jego zaciągnięcie. Ten dodatkowy popyt ma sprawić, że powstaną nowe mieszkania.

Warto jednak pamiętać, że to bank ocenia zdolność kredytową. Już w tej chwili wiele banków pożycza więcej jeśli klient wybierze franki szwajcarskie zamiast złotówek. Można więc założyć, że rządowy kredyt trafi w dużym stopniu do tych których dzisiaj stać na kredyt we frankach ale obawiają się go z uwagi na ryzyko kursowe. Patrząc na ogromne powodzenie kredytów w CHF można założyć że tych osób nie jest wiele. Powyższy argument można zbić twierdzeniem, że wkrótce kredyt we frankach szwajcarskich na 100 proc. wartości nieruchomości stanie się dobrem luksusowym i jedyną szansą na pożyczkę w cenie np. 3 proc. będzie właśnie kredyt rządowy. Tego jeszcze nie wiemy ale jest to realny scenariusz.

Jest jednak jeszcze jeden problem. Bank, który pożycza pieniądze na 20 czy 30 lat wcale nie musi szacować zdolności kredytowej na podstawie raty czy oprocentowania, które będzie obowiązywać przez pierwsze 8 lat spłaty. A że stopy procentowe mają spadać? Tego bank nie musi brać pod uwagę.

Tak więc rząd może się przeliczyć jeśli chodzi o pojawienie się rzeszy nowych osób, które stać na kredyt. W efekcie przeszacowane byłyby też wpływy budżetowe. Koszty mogą się natomiast okazać znacznie niedoszacowane. W roku 2005 kredyty hipoteczne zaciągnęło prawdopdobnie grubo ponad 200 tys. osób, a rynek rośnie o 20-30 proc. rocznie. Taki rządowy kredyt to czysty zysk więc każdy powinien się o niego starać. Może się okazać, że zamiast 45 tys. chętnych w 2007 roku będzie ich np. dwa razy więcej.

Pojawia się więc pytanie czy pieniądze wydane na dopłaty do kredytów zostaną wydane sensownie z punktu widzenia celu jakim jest zwiększenie podaży mieszkań. Wydaje się, że droga do niego nie prowadzi przez konstruowanie rządowych kredytów kredytów hipotecznych. Komercyjne kredyty są w tej chwili wystarczająco tanie i dostępne. Ludziom mieszkającym w miejscach gdzie nie zaglądają deweloperzy bardziej potrzebne jest np. tanie budownictwo społeczne.

Na szczęście rząd pracuje nad wieloma innymi projektami, które mogą doprowadzić do zwiększenia podaży mieszkań. Chodzi m.in. o umożliwienie spółdzielniom mieszkaniowym działalności deweloperskiej, a także przyspieszenie uchwalania przez samorządy planów zagospodarowania przestrzennego, których brak blokuje dzisiaj inwestycje mieszkaniowe. Miejmy nadzieję, że te działania przyniosą efekt.

* ustawa o wsparciu finansowym rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (projekt przekazany do konsultacji społecznych)

Źródło: Maciej Kossowski - Expander