Banki kredytów hipotecznych udzielają ostrożnie

W każdym banku znajdziemy ofertę kredytu hipotecznego. Jednak nie każda z instytucji chętnie ich udziela – oczywiście przeciętnie sytuowanemu klientowi. Świadczy o tym analiza portfeli kredytowych banków. W kilku z nich – m.in. Pekao i Nordei – powiększyły się one znacząco. W BPH portfel kredytowy mocno zeszczuplał.

W Nordei wartość kredytów udzielonych klientom wzrosła o jedną czwartą, a w ING Banku Śląskim o 22 proc. Pekao zwiększył portfel kredytowy o 16 proc. – przekładając na złote, wzrost wyniósł 13 miliardów! Warto podkreślić, że są to wzrosty realne, bo nominalne – ze względu na wzrost notowań franka i euro – są jeszcze wyższe. Duże wzrosty (w granicach 15-20 proc.) zanotowały też banki BGŻ, Getin Noble Bank i Citi Bank. Analitycy podkreślają, że poza Nordeą, która akcję kredytową finansuje z pieniędzy pożyczanych od spółki-matki, wszystkie banki przodujące w udzielaniu kredytów hipotecznych odnotowywały dużą nadwyżkę depozytów nad kredytami.

A co w pozostałych bankach? PKO BP powiększył portfel kredytów hipotecznych o 5 proc., zaś banki z Grupy BRE łącznie o 12 proc. Niezbyt duże wzrosty zanotowały też BNP Paribas, Kredyt Bank, Millenium oraz BZ WBK. W BOŚ portfel kredytowy – w segmencie hipotek – się praktycznie nie zmienił, zaś w BPH – zmalał.

W 2012 roku, jak wynika z danych zebranych przez Komisję Nadzoru Finansowego, większość banków planuje wzrost portfela kredytowego – również kredytów udzielanych gospodarstwom domowym. Banki nie kryją jednak, że większe nadzieje wiążą z akcją kredytową dla firm – wzrostu w tym sektorze spodziewają się wszystkie banki. Wzrost portfela kredytów hipotecznych planuje 25 banków (na 47), i może on łącznie wynieść ok. 2 proc.

Ta ostrożność wynika z faktu, że banki liczą się z możliwością pogorszenia jakości spłaty kredytów już udzielonych – taką wizję ma co drugi działający bank. Z drugiej strony – większość banków jest przekonana, że firmy będą lepiej spłacać kredyty.

Odsetek kredytów z rozpoznaną utratą wartości na koniec 2011 roku wyniósł 8,3 proc. W części dotyczącej gospodarstw domowych wskaźnik ten wyniósł 7,24 proc. (w tym jedynie 2,34 proc. dotyczyło kredytów hipotecznych), zaś w części przedsiębiorstw – 10,53 proc.

Od trzech lat banki udzielają głównie kredytów mieszkaniowych w złotych, jednak na skutek zmasowanej akcji kredytowej w walutach – franku i euro – z lat poprzednich, cztery z 14 giełdowych banków odnotowują w swoich portfelach przewagę kredytów walutowych nad złotowymi. W Nordei kredyty walutowe stanowią dwie trzecie całości kredytów hipotecznych (w marcu 2012 roku Nordea wycofała ofertę kredytów walutowych). BPH ma niemal 57 proc. kredytów walutowych, ponad połowę portfela stanowią kredyty w euro i franku również w Millenium i bankach Grupy BRE. Najmniejszy udział walut w portfelu kredytowym (ok. 20 proc.) cieszy – w warunkach wzmożonej kontroli ze strony nadzoru – zarządy banków ING Bank Śląski i BGŻ.

Liczba kredytów hipotecznych w Polsce a średnia UE

Polacy zaciągnęli dużo mniej kredytów hipotecznych niż obywatele większości krajów UE. W stosunku do PKB odsetek zadłużenia mamy podobny co Czechy czy Węgry. Najbardziej zadłużeni są obywatele Danii – łączne saldo kredytów hipotecznych wynosi ok. 115 proc. PKB.

Zadłużenie z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych na koniec 2011 roku wyniosło w całej UE 5,66 bln euro – to znaczy że w ciągu roku powiększyło się o 2,6 proc. Warto dodać, że w 2010 roku wzrost ten był kilka razy większy i wyniósł 8,5 proc. Jak widać, kryzys w UE zniechęca do zaciągania wieloletnich kredytów nie tylko Polaków.

Najbardziej zadłużonym narodem są Duńczycy. W 2009 roku poziom zadłużenia hipotecznego przekroczył 119 proc. PKB – ubiegłoroczny wynik nie jest więc rekordowy. Na drugim biegunie są Rumuni, gdzie łączne zadłużenie wynosi 7,7 mld euro, czyli 5,6 proc. PKB. Ale rynek na kredyty hipoteczne w tym kraju rośnie bardzo dynamicznie (w 2010 roku – 18,8 proc., w ubiegłym roku – niemal 13 proc.). Niski poziom zadłużenia hipotecznego to cecha wspólna krajów Europy Środkowo-Wschodniej: w Bułgarii, Słowacji, Słowenii wynosi on od 10 do 20 proc. PKB. W Polsce w 2011 roku po raz pierwszy przekroczył on poziom 20 proc. – zajmujemy w tej chwili dwudzieste miejsce w UE.

W czołówce najbardziej zadłużonych, oprócz Duńczyków są obywatele Cypru, Wielkiej Brytanii, Portugalii, Szwecji, Holandii, Hiszpanii i Irlandii – w tych krajach wskaźnik zadłużenia hipotecznego w stosunku do PKB jest większy niż 50 proc.

Z 27 krajów UE w 2011 roku poziom zadłużenia z tytułu hipotek w stosunku do PKB spadł w 15, a w 12 wzrósł. Rekordowo duży spadek – o ponad 10 proc. – nastąpił w Irlandii.

Co z tymi kredytami hipotecznymi?

Wiosna 2012 roku nie zapisze się w pamięci kredytobiorców jako czas sezonowego ożywienia na rynku kredytów hipotecznych. Franki szwajcarskie przeszły do historii, kredyty w euro stały się coraz mniej dostępne, zaś kredyty w złotych, choć w niektórych bankach potaniały, są po prostu drogie. Średnia marża kredytów hipotecznych od jesieni 2011 roku wzrosła o 0,2 pkt proc.

W marcu i kwietniu kolejne banki podjęły decyzję o rezygnacji z udzielania kredytów walutowych. Ta fala ruszyła jesienią 2011 roku, jeszcze przed wejściem w życie zapisów rekomendacji S. Z kredytów walutowych zrezygnowały wtedy BPH, DnB Nord, Kredyt Bank i PKO BP, następnie Alior i BOŚ i na końcu - Nordea Bank. W tej chwili kredyty w euro – jedynej praktycznie walucie kredytowej – dostępne są w siedmiu bankach, ale nie każdy może z nich skorzystać. W Deutsche Banku PBC i Polbanku trzeba zarabiać grubo powyżej przeciętnej (12 i 10 tys. zł netto).
W Banku Zachodnim WBK kredytobiorca musi mieć 20-proc. wkład własny. W Alior Banku, BOŚ i Pekao SA trzeba wykazać zarobki w euro. Z kolei mBank i MultiBank podniosły oprocentowanie kredytów, również w przypadku tych kredytów, które były już w fazie przyznawania. Oprocentowanie wzrosło także w BZ WBK i Deutsche Banku PBC. Kredytów w euro z marżą poniżej 2 proc. dla większości klientów na rynku po prostu nie ma.

Niedużo weselej przedstawia się sytuacja w kredytach w złotych. Np. Nordea, słynąca z przyjaznej polityki kredytowej, wyraźnie podniosła marże dla kredytów w rodzimej walucie. Co prawda bank ma nadal w ofercie marżę poniżej 1 proc. – 0,95 proc. ale mogą na nią liczyć tylko klienci VIP z wkładem własnym w wysokości… 70 proc. ING Bank przywrócił 2-proc. prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu w ciągu trzech lat, zaś słynący z liberalnego podejścia w kredytach hipotecznych Alior obniżył maksymalny poziom LtV do 95 proc. i skrócił maksymalny okres kredytowania do 30 lat.

Oczywiście – jak zwykle kilka banków ruszyło z wiosenną kampanią kredytową. Kredyt hipoteczny z marżą 1 pkt proc. (bez progu dochodowego) zaoferował Bank BGŻ. Credit Agricole przedstawił ofertę „Kredyt mieszkaniowy bez marży”. Szczegóły? Bank nie pobiera marży tylko w pierwszym roku, ale oferta jest o tyle interesująca, że kredytobiorca nie płaci prowizji. A co po 12 miesiącach? Osoby z 10-40 proc. wkładu własnego, pod warunkiem zakupienia innych produktów banku mogą liczyć na marżę 1,1-1,3 pkt proc. Marża poniżej 1 pkt proc. dostępna jest tylko dla klientów z przynajmniej 70-proc. wkładem własnym. Kredyt Bank obniżył marżę o 0,2 pkt proc. – ale to oferta wyłącznie dla tych, którzy wykupią ubezpieczenie w Warcie. Klienci, którzy się na to zdecydują, nie płacą bankowi prowizji.

Kredyty pod hipotekę pod koniec I kwartału

Początek roku 2012 na rynku nieruchomości zdominowały analizy konsekwencji, jakie przyniosło wejście w życie zapisów rekomendacji S. Jak sytuacja przedstawiała się pod koniec I kwartału? 

Już w lutym banki, przynajmniej niektóre, zaczęły powoli schodzić z marży – oczywiście tylko w przypadku kredytów złotowych. Z raportu na temat rynku nieruchomości, przygotowanego przez firmę Expander, Metrohouse i serwisu szybko.pl wynika, że marża kredytów złotowych w marcu wynosiła średnio 1,2 proc. Na znaczące obniżki zdecydowały się trzy banki: Citi Handlowy, Credit Agricole i BNP Paribas. Alior Bank i Nordea podjęły przeciwne decyzje. 

W przypadku kredytów w euro – coraz więcej banków wycofuje w ogóle swoje oferty, kieruje je do osób zarabiających w euro (w ostatnich miesiącach taką decyzję podjął m.in. Alior Bank) czy drastycznie podnosi progi dochodowe. W Deutsche Banku i Banku Nordea na kredyt w europejskiej walucie szanse mają wyłącznie zarabiający nie mniej niż 12 000 zł netto. 

Ceny ofertowe na rynku wtórnym zaczęły spadać. Mało tego, średnia cena ofertowa wzrosła o 0,3 proc. Co prawda oznacza to podwyżkę najwyżej o kilkadziesiąt złotych na metrze, i eksperci nie wysnuwają z niej wniosków o odwróceniu trendu, zwracają jednak uwagę że być może jest to sygnał, iż właściciele nieruchomości cen nie będą już obniżać. Nie znaczy to, że żadnego z mieszkań z drugiej ręki nie kupimy taniej – na ostatnie statystyki niewątpliwie wpłynął fakt, iż na rynek trafia coraz więcej mieszkań wybudowanych po 2000 roku, które są nieruchomościami najdroższymi. We wszystkich największych miastach jest to w tej chwili największa grupa nieruchomości – w Warszawie niemal jedna trzecia, a w Gdańsku i Wrocławiu więcej niż połowa. Nieruchomości stosunkowo nowe są drogie, bo są najbardziej poszukiwane na rynku wtórnym. Spore znaczenie dla ich ceny ma również fakt, że w znacznej części były kupowane na kredyt, i to zarówno 12 lat temu, jak i po skoku cenowym w 2007 roku. Spłacający kredyt (najczęściej walutowy) właściciel, o ile nie ma noża na gardle, nie będzie skłonny do znaczącej obniżki ceny mieszkania. Raczej poczeka na majętniejszego kupca. 

W przeciwieństwie do cen ofertowych, ceny transakcyjne nadal spadają. Wynika to jednak nie tyle z obniżania cen przez właścicieli nieruchomości, co z tego że kupujący coraz częściej decydują się na najtańsze mieszkania, położone w kiepskich lokalizacjach lub wymagające gruntownego remontu. Cały czas poszukiwane są również mieszkania o mniejszym metrażu. Widać, że duża część kupujących usiłuje skorzystać z ostatnich miesięcy funkcjonowania programu „Rodzina na swoim”. 

Wejście w życie znowelizowanych zapisów rekomendacji S nie odbiło się w znaczący sposób na rynku nieruchomości. Kupujący albo posiadają bardzo duży wkład własny, albo wręcz kupują mieszkania za gotówkę. 

Największe spadki cen mieszkań odnotowano w Łodzi. Tam średnia cena metra kw. osiągnęła już poziom 3604 zł. We Wrocławiu ceny spadły o 2,3 proc. a w stolicy o 2 proc. Najniższe spadki odnotowano w Krakowie.

Czy Rekomendacja S pogrąży kredytobiorców kredytów we frankach?

Na początku lipca zaczęła obowiązywać nowe zapisy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Dotyczą one przede wszystkim wewnętrznych procedur banków, związanych z ryzykiem kredytowym (jego oceną, monitorowaniem itd.).

Zgodnie z nowymi zapisami zarząd banku ma obowiązek nie tylko przygotowywać politykę w zakresie portfela kredytów hipotecznych, ale również dokonywać okresowej oceny tej polityki (i ewentualnie dokonywać w niej korekt).

Banki, jak podkreśla KNF, powinny systematycznie analizować, jak na ryzyko kredytowe wpływają zmieniające się kursy walut i stopy procentowe. Komisja sugeruje też, by banki bardziej przyłożyły się do monitorowania zmian zachodzących na rynku nieruchomości oraz kontrolowały wartość nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie kredytów.

Nowe zapisy mają też znaczenie dla klientów: rekomendacja nr 11 stanowi, że w przypadku kredytów walutowych bank powinien zakładać 25 lat jako maksymalny czas spłaty. Dla takiego okresu może być liczona zdolność kredytowa klienta. To zaś oznacza, że zdolność kredytowa klientów spadnie o ok. 10 proc.

Kolejna wskazówka, jaką otrzymują banki, dotyczy relacji wysokości raty do przychodów: w przypadku kredytów walutowych, bez względu na wysokość przychodów, suma spłacanych co miesiąc rat kredytów nie powinna przekraczać 42 proc. przychodów. To zmniejsza zdolność kredytową klientów o kolejne 5 proc.

Na wprowadzenie 11 punktu banki mają czas do końca roku. Eksperci zwracają uwagę, że już od 2009 roku banki o wiele ostrożniej podchodzą do szacowania zdolności kredytowej, więc zmiany w ofertach banków nie powinny być znaczące.

Niewykluczone są natomiast zmiany w polityce banków wobec kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty walutowe – zwłaszcza kredyt we frankach szwajcarskich – w latach 2006-2008. Dziś, przy wysokim kursie szwajcarskiej waluty, LtV wielu z nich przekracza nawet 150 proc. wartości nieruchomości. Wchodzący w życie na początku 2012 roku zapis rekomendacji stanowi, że bank powinien przygotować się na sytuację zbyt wysokiego LtV – może żądać od klienta dodatkowego zabezpieczenia kredytu, renegocjacji umowy lub utworzenia dodatkowych rezerw na poczet takich kredytów (co pogarsza wyniki finansowe banku). Jeśli banki, które ochoczo udzielały kredytów we frankach kilka lat temu, zinterpretują zapisy o potrzebie monitorowania aktualnego LtV klientów na niekorzyść tych ostatnich, wielu klientów banków może mieć poważne kłopoty: banki mogą zażądać ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń, a klientom którzy takowych nie posiadają, mogą zaproponować podwyższenie marży lub wykupienie dodatkowego ubezpieczenia, którego wysokość – w przypadku większych kredytów – może poważnie nadwyrężyć domowe budżety frankowych kredytobiorców.

Hipoteki: Jednak bez przełomu

Promocja kredytu hipotecznego Nordei, która wydawała się rewolucją na rynku, w lipcu już się zakończyła. A było tak obiecująco: 0,8 proc. marża dla każdego klienta, bez względu na wkład własny i wysokość kredytu. I to bez cross-sellu. Dla tych, którzy zdecydowali się na założenie konta i kartę debetową do ROR Nordea opuszczała marżę o kolejne 0,1 punktu procentowego. I to – w jednym i drugim przypadku – była oferta na cały okres spłaty kredytu!


Oferta Nordei nie była jednak pozbawiona minusów – warunkiem otrzymania niskiej marży było opłacenie prowizji stanowiącej 1,5 proc. wartości kredytu oraz wykupienie ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Polisa ubezpieczeniowa na pięć lat kosztuje 0,35 proc. wartości nieruchomości.

Konkurencyjne banki liczyły, że Nordea promocji nie przedłuży – i nie zawiedli się. Promocja się skończyła, więc pozostali gracze odetchnęli z ulgą: nie będą zmuszeni do redukowania marży w kredytach złotówkowych poniżej poziomów dziś obowiązujących.

Na rynku kredytów hipotecznych, po wysypie promocji wczesną wiosną, panuje bowiem – po stronie banków – wyraźna stagnacja. Jeśli mamy do czynienia z jakimiś nowymi ofertami, to mają one raczej charakter kosmetycznych korekt.

W BGŻ marża dla kredytów złotowych z wkładem własnym nie przekraczającym 20 proc. wartości nieruchomości spadła z 1,55 do 1,35 p.p.

W Citi Handlowym klienci, którzy zgadzają się na szeroki cross-sell mogą liczyć na 1,2 proc. marżę (przy kredycie od 250 do 500 tysięcy złotych).

DB PBC zmniejszył marże dla kredytów w euro. Dla LtV do 90 proc. jest to obecnie 1,7 zamiast 1,8 p.p., a przy finansowaniu całości nieruchomości 2 zamiast 2,2 p.p.

Raiffeisen Bank sfinansuje zarówno w złotych jak i w euro 90 proc. wartości nieruchomości osobom z dochodami do 5 tys. zł. Wcześniej było to najwyżej 80 proc. LtV w euro i 85 proc. w złotych.

Wiele banków dopisało też nowe zawody do listy „uprzywilejowanych”, czyli – uznawanych za zawody niskiego ryzyka.
Citi Handlowy wskazał na finansistów.
W ING BSK na korzystniejsze traktowanie mogą liczyć kierownicy Urzędów Stanu Cywilnego, liczne grono zawodów prawniczych, a także nauczyciele.

Jednak nie wszystkie zmiany są dla klientów korzystne.

Allianz, który był jednym z niwielu banków, oferujących kredyty na więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości, zaczął wymagać aż 20 proc. wkładu własnego.

DB PBC podwyższył wymagania wobec zainteresowanych kredytami we franku z min. 12 tys. zł dochodów do co najmniej 16 tys. zł, a Polbank przestał udzielać kredytów w tej walucie.

Banki - Zimowe promocje w kredytach mieszkaniowych

Mimo okresu zimowego walka o klienta zainteresowanego kredytem mieszkaniowym trwa w najlepsze. Mimo zimy mam prawdziwie "gorący" okres jeśli chodzi o promocje kredytów hipotecznych. Poniżej te najciekawsze:

Wydłużenie promocji Kredyt mieszkaniowy 0% prowizji w Deutsche Bank PBC

Deutsche Bank PBC wydłuża ofertę specjalną Prowizja 0% dla kredytów mieszkaniowych w złotówkach oraz euro do 31 marca 2011 roku.

Oferta polegająca na zniesieniu prowizji z tytułu przyznania kredytu mieszkaniowego tyczy się finansowania w złotówkach oraz euro w wysokości min. 100 tys. złotych bądź równowartości tej sumy w EUR. Promocją objęte są kredyty oprocentowane stopą zmienną.

0% marży oraz pierwsza kampania reklamowa banku DnB NORD

Bank DnB NORD po raz kolejny zmniejsza marżę kredytu w EUR. Nowej ofercie towarzyszy pierwsza duża kampania reklamowa banku DnB NORD w telewizji, prasie oraz sieci.

Nadal obowiązuje marża 0% w pierwszym roku kredytowania, natomiast marża w pozostałym okresie spłaty jest dodatkowo obniżona o 0,2% - do 1,4%. Ale to nie koniec modyfikacji. Kredytobiorcy, którzy postanowią wziąć pakiet oraz kartę kredytową – uzyskują stałą marżę 1,6% przez cały okres kredytowania.

Obniżone stawki marż są jednakowe dla wszystkich nowych klientów, niezależne od kwoty kredytu i wielkości wkładu własnego. Bank DnB NORD nie pobiera ponadto żadnej opłaty za rozpatrzenie wniosku, przyznanie kredytu mieszkaniowego czy też zwiększenie kwoty kredytu mieszkaniowego, oraz za przedterminową spłatę.

HSBC wydłuża ofertę specjalną hipotek

Osoby, które planują zakup nieruchomości a także zaciągnięcie na ten cel kredytu, które nie zdążyły skorzystać z promocji hipotecznej banku HSBC przed końcem zeszłego roku, mają możliwość skorzystania z niej jeszcze przez najbliższe 3 miesiące. HSBC wydłuża ofertę promocyjną a także proponuje kredyty hipoteczne z korzystniejszą marżą do końca I kwartału 2011 r.

Kredytobiorcy mogą starać się o kredyt mieszkaniowy z promocyjną marżą w wysokości 1,15 procent lub 1,30 procent. Standardowo bank stosuje dwie stawki, w zależności od tego, czy kwota kredytu hipotecznego jest wyższa czy niższa niż 500 tys. złotych.

Opłaty przy kredycie hipotecznym

Zaciągając kredyt hipoteczny zawsze analizujemy jego cenę i często uwzględniamy jedynie odsetki od pożyczonej kwoty. Jednak kredyt hipoteczny jest produktem niezwykle złożonym, na którego cenę składa się wiele czynników.

Koszty okołokredytowe możemy podzielić na dwie kategorie: koszty związane z kredytem hipotecznym oraz koszty związane z zakupem nieruchomości. Niestety części z nich nie można w żaden sposób uniknąć.

Kredyt - za co płacisz?

Prowizja uruchomieniowa, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy

Te trzy rodzaje zabezpieczeń bardzo często występują zamiennie. W wielu bankach prowizja uruchomieniowa jest zamienna na ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem bank nie może zmusić klienta do zawarcia umowy ubezpieczenia. Jednak banki sprytnie obchodzą ten przepis, różnicując swoje oferty kredytowe pod kątem atrakcyjności właśnie wg parametru dodatkowych produktów. Innymi słowy, klient może liczyć na mniejszą marżę lub rezygnację z innych kosztów w momencie zdecydowania się na dodatkowe ubezpieczenie (jednak nie jest to obowiązkowe).

Ubezpieczenie pomostowe (ubezpieczenie kredytu)

Ubezpieczenie pomostowe jest jednym z obowiązkowych kosztów, który w rzeczywistości nic nie daje kredytobiorcy. Takie zabezpieczenie chroni tylko interes banku. Polega ono na ubezpieczeniu kredytu do momentu, aż bank zostanie wpisany jako wierzyciel w IV dziale Księgi Wieczystej, czyli do czasu wpisu hipoteki (bądź hipotek). Płacimy go w postaci podwyższenia istniejącego oprocentowania o 0,5% - 1,5% lub w postaci pewnej stałej, comiesięcznej kwoty będącej ułamkiem całego kredytu. Czas trwania tego ubezpieczenia jest zależny od stanu prawnego mieszkania. Jeśli nieruchomość w chwili zakupu posiada księgę wieczystą, to ubezpieczenie będzie trwało bardzo krótko – w przybliżeniu od 1 do 2 miesięcy. Jeśli dodatkowo trzeba założyć księgę wieczystą, to ten okres wydłuża się jeszcze w około 2 tygodnie (zależy od szybkości sądu). Gdy kredyt jest zaciągany na zakup mieszkania od developera, gdzie stan zaawansowania prac jest niewielki, to okres płacenia tego ubezpieczenia może się drastycznie zwiększyć. Wszystko dlatego, że sąd może dokonać takiego wpisu dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na kredytobiorcę, czyli dopiero po wybudowaniu i całkowitym oddaniu do użytkowania. Jeśli kupujemy przysłowiową „dziurę w ziemi”, to okres takiego ubezpieczenia może wynieść ponad rok.

Ubezpieczenie nieruchomości

Opłatę tą trudno zakwalifikować do kosztów okołokredytowych, bo każdy kto myśli perspektywicznie i tak ubezpieczy swoje mieszkanie lub dom przynajmniej od podstawowych zagrożeń. Tym bardziej, że bank stawia warunek ubezpieczenia tylko od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. ubezpieczenie „na mury”). Należy jednak pamiętać, że niestety w większości przypadków bank wymaga dokonania cesji praw z takiej polisy na swoją rzecz na cały okres trwania kredytu. Oznacza to, że potencjalne odszkodowanie będzie się należało bankowi. Wtedy wypłata odszkodowania dokonywana jest nie na rzecz ubezpieczonego tylko na konto banku. Oczywiście w takiej sytuacji bank zmniejsza kwotę kredytu dokładnie o środki z odszkodowania wypłacone przez ubezpieczyciela.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Kupując mieszkanie lub dom z niskim wkładem własnym, bank nałoży ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Z punktu widzenia klienta, opłata ta jest dodatkowym wydatkiem, ponieważ zabezpiecza jedynie interesy instytucji kredytującej. Nie mniej jednak jest to stały koszt stosowany przez niemal wszystkie banki. Najczęściej zabezpiecza się w ten sposób 20% wartości inwestycji. Oczywiście każda kwota, którą klienci sami włożą w zakup lub budowę, proporcjonalnie obniża wartość, od której naliczane jest ubezpieczenie. Należy przy tym pamiętać, że jeśli zabezpieczeniem hipotecznym kredytu jest inna niż kupowana nieruchomość, to właśnie od jej wartości liczy się ubezpieczenie.

Wycena lub inspekcja nieruchomości

Bank nakłada na kupującego obowiązek dokonania wyceny nieruchomości. Kredytobiorca musi zgodzić się na wewnętrzną wycenę wykonaną przez pracownika banku. Tutaj koszt waha się od 0 zł do nawet 1500 zł. Najczęściej jest to jednak koszt, oscylujący wokół kwoty od 100 do 600 złotych.

Koszt dodatkowych produktów

Pośrednimi kosztami uzyskania kredytu, które dodatkowo mogą się przyczynić np. do obniżenia marży lub zmniejszeniu prowizji są: założenie konta, zobowiązanie do przelewania na konto pensji lub zadeklarowanej kwoty (będącej najczęściej równowartością np. dochodów uzyskiwanych z prowadzonej działalności gospodarczej), opłata za transze wypłacanego kredytu (tylko w sytuacji jeśli kredyt nie jest wypłacany jednorazowo, a tak prawie zawsze dzieje się przy kredytowaniu budowy domu lub zakupu mieszkania na rynku pierwotnym).


Opłaty za nieruchomość związane z kredytem

Taksa notarialna

Taksa notarialna to opłata zależna od kwoty transakcji (dla przykładu: kupując mieszkanie za 200 000 PLN zapłacimy notariuszowi około 1300 – 1600 PLN). W przypadku taksy notarialnej przepisy prawa określają tylko stawkę maksymalną, jaką może pobrać notariusz. Oznacza to, że możemy targować kwotę z wybranym przez nas notariuszem lub dokonać spisania aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości u innego, tańszego notariusza.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Przy zakupie na rynku wtórnym podatek od czynności cywilno-prawnych wynosi 2% od kwoty transakcji (płatne u notariusza podczas spisywania aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości). Jednak jeśli kupujemy mieszkanie nowe od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, to nie płacimy tego podatku.

Wpisy w Księdze Wieczystej + jej ewentualne założenie

Koszty założenia Księgi Wieczystej (jeśli mieszkanie takiej nie posiada) wynosi 260 PLN razem z wpisem właścicielskim. W przypadku kredytu dochodzi jeszcze koszt wpisania jednej lub dwóch hipotek (koszty tak jak w przypadkach opisanych powyżej).

Prowizja biura nieruchomości

Prowizję płacą oczywiście tylko Ci klienci, którym w znalezieniu mieszkania i całej obsłudze procesu jego zakupu pomogło biuro nieruchomości. Ten koszt jest zależny od rejonu Polski, w którym dokonujemy zakupu, wartości nieruchomości, a także od tego, ile obniżki wytargujemy z takim biurem. Najczęściej oscyluje wokół 1,8% - 3% od wartości nieruchomości.


Robert Pawlik
Doradca finansowy
Dom Kredytowy NOTUS S.A

Ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii rosną jak na drożdżach

W ostatnich kilkunastu miesiącach ceny nieruchomości w Polsce rosły jak szalone. Tak duże zmiany wartości nieruchomości były możliwe przede wszystkim dzięki tanim kredytom bankowym. Niskie stopy procentowe i wzrost gospodarczy pozwoliły instytucjom finansowym na liberalizację polityki kredytowej. Do wzrostu cen mieszkań przyczynił się również dodatkowy popyt ze strony zagranicznych inwestorów – osób prywatnych i funduszy inwestycyjnych. Jak się jednak okazuje, szybko rosnące ceny to nie tylko specyfika naszego rynku.

Jak podają brytyjskie media, w pierwszym kwartale 2007 roku ceny mieszkań w Wielkiej Brytanii wzrosły o 9,5% w skali roku co oznacza, że cena typowego domu wzrosła do 175 554 funtów (blisko 1 mln złotych). Z danych opublikowanych przez instytucję the Nationwide Building Society wynika, że wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych liczony kwartał do kwartału wyniósł 2,2%.

Największe wzrosty odnotowano w Londynie oraz w Irlandii Północnej. W Irlandii Północnej stopa wzrostu cen nieruchomości za okres od stycznia do marca 2007 roku wyniosła 57,6% w przeliczeniu na skalę roczną. To najwyższa wzrosty zanotowane w Wielkiej Brytanii od 1973 roku, czyli momentu rozpoczęcia monitorowania rynku cen nieruchomości przez the Nationwide Building Society. W skali kwartalnej wzrost cen w Irlandii Północnej wyniósł 14,6%, spowodowało to zwiększenie się po raz pierwszy w historii średniej ceny domu do 200 000 funtów.

Najdroższą częścią Wielkiej Brytanii pozostaje Londyn. Cena domu w pierwszym kwartale 2007 roku wyniosła średnio 280 995 funtów, czyli o 14,3% więcej w porównaniu z ostatnim kwartałem 2006 roku. Najwolniejsze tempo wzrostu cen nieruchomości odnotowano natomiast w regionach północnych i północno-zachodnich oraz w Walii. Najtańsze mieszkania w Wielkiej Brytanii są w regionie północnym. W pierwszym kwartale 2007 roku spadek cen liczony kwartał do kwartału wyniósł 0,4%, a średnia cena nieruchomości mieszkaniowej spadła do 129 378 funtów.

Rosnące ceny mieszkań w Wielkiej Brytanii istotnie zwiększyły wartość majątku Brytyjczyków. W ciągu ostatnich dwóch lat majątki właścicieli nieruchomości z tytułu wzrostu cen mieszkań wzrosły średnio o 37%. W niektórych częściach kraju, wzrost wartości nieruchomości wyniósł nawet więcej niż 75%. W rezultacie tego, nieruchomości stanowią ponad połowę (55%) aktywów gospodarstw domowych. Zaliczana do majątku wartość to różnica między ceną nieruchomości, za jaką mogłaby być sprzedana na rynku w danym momencie, a kwotą kredytu hipotecznego pozostającego do spłacenia.

Należy jednak zaznaczyć, że kredyty hipoteczne zaciągane są coraz częściej na cele inne niż mieszkaniowe. Są to zazwyczaj kredyty zabezpieczone na nieruchomości mieszkaniowej, a przeznaczone na cele konsumpcyjne, na przykład na zakup samochodu, inne potrzeby życiowe, wydatki w wieku emerytalnym itd. Coraz częściej starsi Brytyjczycy decydują się na zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką ustanowioną na ich domu, aby następnie pieniądze przekazać dzieciom umożliwiając im zakup własnego domu.

Szacuje się, że majątek właścicieli domów w Wielkiej Brytanii na koniec czwartego kwartału 2006 roku z tytuł posiadanych nieruchomości mieszkaniowych wyniósł 14,6 miliardów funtów. Wartość ta przewyższyła o 2,4 miliardy funtów wartość z poprzedniego kwartału i o 3 miliardy funtów wartość z poprzedniego roku.

Komentarz Michała Macierzyńskiego, analityka Bankier.pl

Wartość nieruchomości od dawna jest ważnym składnikiem majątku każdego mieszkańca krajów rozwiniętych. Widać to szczególnie w takich miejscach jak Wielka Brytania czy Stany Zjednoczone. Rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że wśród tamtejszych konsumentów rośnie tzw. efekt bogactwa. Jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki, często z tygodnia na tydzień, przy tej samej wysokości kredytu, zwiększa się wartość jego zabezpieczenia, a tym samym możliwość dalszego zadłużania. Ten najtańszy na rynku kredyt przeznaczany jest zazwyczaj na konsumpcję - nowe samochody, wycieczki, sprzęt RTV/AGD, a często też na wkład własny na kolejną nieruchomość, tym razem przeznaczoną na inwestycję. W tym ostatnim przypadku działa zasada znana z rynku akcji - powszechna wiara, że wzrost będzie trwał wiecznie lub przynajmniej uda się z "gorącą" nieruchomością wyjść odpowiednio wcześniej, inkasując pokaźną premię i spłacając drogi kredyt. I rzeczywiście większość osób na takim podejściu wygrywa. Jednocześnie historia z wielu rynków pokazuje, że wzrosty nie trwają wiecznie i prędzej czy później dochodzi do korekty cen. Czasami bardzo spektakularnych.

Nawet jeśli nie dochodzi do dużych spadków, to przez długi okres ceny są na tyle stabilne, że średni zwrot z inwestycji w nieruchomości w długim okresie jest znacznie niższy niż podczas spektakularnych wzrostów. O ile w Polsce wciąż brakuje mieszkań, dlatego raczej scenariusz zakładający spadek cen jest mało prawdopodobny, to jednak trzeba pamiętać o ryzyku stóp procentowych. Ostatnie miesiące niskich stóp uśpiły czujność klientów, a przecież nikt nie da gwarancji, że inflacja będzie wciąż utrzymywała się na tak niskim poziomie. Przy obecnych marżach jednym sposobem na zwiększenie dostępności kredytu jest już tylko maksymalne wydłużanie okresu spłaty lub czasowe obniżanie rat przez kilka pierwszych lat po zaciągnięciu kredytu.

W Wielkiej Brytanii, przy znacznie wyższych stopach procentowych niż w Polsce, już teraz wiele osób zaczyna mieć problem by spłacić kredyt. Jeszcze większe problemy mogą pojawić się przy dalszych wzrostach stóp. Niedawno w brytyjskiej prasie pojawiły się informacje, że wartość brytyjskich nieruchomości może być przeszacowana nawet o kilkadziesiąt procent. Gdyby sprawdził się czarny scenariusz, to nagle spora część majątku Brytyjczyków zniknęłaby jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Automatycznie miałoby to wpływ na cały rynek kredytów. Dlatego właśnie wszyscy tak uważnie przyglądają się sytuacji w USA. Jeśli tamtejszy rynek da sobie radę z ogromnym zadłużeniem z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych, będzie to dla pozostałych krajów oznaczało stosunkowo miękkie lądowanie. W innym wypadku całkiem realna jest sytuacja, kiedy ceny nieruchomości zaczną spadać na wielu rozwiniętych rynkach na raz. Z całą pewnością mogłoby to mieć również wpływ na sytuację w Polsce. O ile nie należy liczyć na jakieś gwałtowne spadki, to z całą pewnością doszłoby do nawet kilkuletniej stabilizacji cen nieruchomości.

Źródło: Bankier.pl