Banki kredytów hipotecznych udzielają ostrożnie

W każdym banku znajdziemy ofertę kredytu hipotecznego. Jednak nie każda z instytucji chętnie ich udziela – oczywiście przeciętnie sytuowanemu klientowi. Świadczy o tym analiza portfeli kredytowych banków. W kilku z nich – m.in. Pekao i Nordei – powiększyły się one znacząco. W BPH portfel kredytowy mocno zeszczuplał.

W Nordei wartość kredytów udzielonych klientom wzrosła o jedną czwartą, a w ING Banku Śląskim o 22 proc. Pekao zwiększył portfel kredytowy o 16 proc. – przekładając na złote, wzrost wyniósł 13 miliardów! Warto podkreślić, że są to wzrosty realne, bo nominalne – ze względu na wzrost notowań franka i euro – są jeszcze wyższe. Duże wzrosty (w granicach 15-20 proc.) zanotowały też banki BGŻ, Getin Noble Bank i Citi Bank. Analitycy podkreślają, że poza Nordeą, która akcję kredytową finansuje z pieniędzy pożyczanych od spółki-matki, wszystkie banki przodujące w udzielaniu kredytów hipotecznych odnotowywały dużą nadwyżkę depozytów nad kredytami.

A co w pozostałych bankach? PKO BP powiększył portfel kredytów hipotecznych o 5 proc., zaś banki z Grupy BRE łącznie o 12 proc. Niezbyt duże wzrosty zanotowały też BNP Paribas, Kredyt Bank, Millenium oraz BZ WBK. W BOŚ portfel kredytowy – w segmencie hipotek – się praktycznie nie zmienił, zaś w BPH – zmalał.

W 2012 roku, jak wynika z danych zebranych przez Komisję Nadzoru Finansowego, większość banków planuje wzrost portfela kredytowego – również kredytów udzielanych gospodarstwom domowym. Banki nie kryją jednak, że większe nadzieje wiążą z akcją kredytową dla firm – wzrostu w tym sektorze spodziewają się wszystkie banki. Wzrost portfela kredytów hipotecznych planuje 25 banków (na 47), i może on łącznie wynieść ok. 2 proc.

Ta ostrożność wynika z faktu, że banki liczą się z możliwością pogorszenia jakości spłaty kredytów już udzielonych – taką wizję ma co drugi działający bank. Z drugiej strony – większość banków jest przekonana, że firmy będą lepiej spłacać kredyty.

Odsetek kredytów z rozpoznaną utratą wartości na koniec 2011 roku wyniósł 8,3 proc. W części dotyczącej gospodarstw domowych wskaźnik ten wyniósł 7,24 proc. (w tym jedynie 2,34 proc. dotyczyło kredytów hipotecznych), zaś w części przedsiębiorstw – 10,53 proc.

Od trzech lat banki udzielają głównie kredytów mieszkaniowych w złotych, jednak na skutek zmasowanej akcji kredytowej w walutach – franku i euro – z lat poprzednich, cztery z 14 giełdowych banków odnotowują w swoich portfelach przewagę kredytów walutowych nad złotowymi. W Nordei kredyty walutowe stanowią dwie trzecie całości kredytów hipotecznych (w marcu 2012 roku Nordea wycofała ofertę kredytów walutowych). BPH ma niemal 57 proc. kredytów walutowych, ponad połowę portfela stanowią kredyty w euro i franku również w Millenium i bankach Grupy BRE. Najmniejszy udział walut w portfelu kredytowym (ok. 20 proc.) cieszy – w warunkach wzmożonej kontroli ze strony nadzoru – zarządy banków ING Bank Śląski i BGŻ.

Liczba kredytów hipotecznych w Polsce a średnia UE

Polacy zaciągnęli dużo mniej kredytów hipotecznych niż obywatele większości krajów UE. W stosunku do PKB odsetek zadłużenia mamy podobny co Czechy czy Węgry. Najbardziej zadłużeni są obywatele Danii – łączne saldo kredytów hipotecznych wynosi ok. 115 proc. PKB.

Zadłużenie z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych na koniec 2011 roku wyniosło w całej UE 5,66 bln euro – to znaczy że w ciągu roku powiększyło się o 2,6 proc. Warto dodać, że w 2010 roku wzrost ten był kilka razy większy i wyniósł 8,5 proc. Jak widać, kryzys w UE zniechęca do zaciągania wieloletnich kredytów nie tylko Polaków.

Najbardziej zadłużonym narodem są Duńczycy. W 2009 roku poziom zadłużenia hipotecznego przekroczył 119 proc. PKB – ubiegłoroczny wynik nie jest więc rekordowy. Na drugim biegunie są Rumuni, gdzie łączne zadłużenie wynosi 7,7 mld euro, czyli 5,6 proc. PKB. Ale rynek na kredyty hipoteczne w tym kraju rośnie bardzo dynamicznie (w 2010 roku – 18,8 proc., w ubiegłym roku – niemal 13 proc.). Niski poziom zadłużenia hipotecznego to cecha wspólna krajów Europy Środkowo-Wschodniej: w Bułgarii, Słowacji, Słowenii wynosi on od 10 do 20 proc. PKB. W Polsce w 2011 roku po raz pierwszy przekroczył on poziom 20 proc. – zajmujemy w tej chwili dwudzieste miejsce w UE.

W czołówce najbardziej zadłużonych, oprócz Duńczyków są obywatele Cypru, Wielkiej Brytanii, Portugalii, Szwecji, Holandii, Hiszpanii i Irlandii – w tych krajach wskaźnik zadłużenia hipotecznego w stosunku do PKB jest większy niż 50 proc.

Z 27 krajów UE w 2011 roku poziom zadłużenia z tytułu hipotek w stosunku do PKB spadł w 15, a w 12 wzrósł. Rekordowo duży spadek – o ponad 10 proc. – nastąpił w Irlandii.

Hipoteki: Jednak bez przełomu

Promocja kredytu hipotecznego Nordei, która wydawała się rewolucją na rynku, w lipcu już się zakończyła. A było tak obiecująco: 0,8 proc. marża dla każdego klienta, bez względu na wkład własny i wysokość kredytu. I to bez cross-sellu. Dla tych, którzy zdecydowali się na założenie konta i kartę debetową do ROR Nordea opuszczała marżę o kolejne 0,1 punktu procentowego. I to – w jednym i drugim przypadku – była oferta na cały okres spłaty kredytu!


Oferta Nordei nie była jednak pozbawiona minusów – warunkiem otrzymania niskiej marży było opłacenie prowizji stanowiącej 1,5 proc. wartości kredytu oraz wykupienie ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Polisa ubezpieczeniowa na pięć lat kosztuje 0,35 proc. wartości nieruchomości.

Konkurencyjne banki liczyły, że Nordea promocji nie przedłuży – i nie zawiedli się. Promocja się skończyła, więc pozostali gracze odetchnęli z ulgą: nie będą zmuszeni do redukowania marży w kredytach złotówkowych poniżej poziomów dziś obowiązujących.

Na rynku kredytów hipotecznych, po wysypie promocji wczesną wiosną, panuje bowiem – po stronie banków – wyraźna stagnacja. Jeśli mamy do czynienia z jakimiś nowymi ofertami, to mają one raczej charakter kosmetycznych korekt.

W BGŻ marża dla kredytów złotowych z wkładem własnym nie przekraczającym 20 proc. wartości nieruchomości spadła z 1,55 do 1,35 p.p.

W Citi Handlowym klienci, którzy zgadzają się na szeroki cross-sell mogą liczyć na 1,2 proc. marżę (przy kredycie od 250 do 500 tysięcy złotych).

DB PBC zmniejszył marże dla kredytów w euro. Dla LtV do 90 proc. jest to obecnie 1,7 zamiast 1,8 p.p., a przy finansowaniu całości nieruchomości 2 zamiast 2,2 p.p.

Raiffeisen Bank sfinansuje zarówno w złotych jak i w euro 90 proc. wartości nieruchomości osobom z dochodami do 5 tys. zł. Wcześniej było to najwyżej 80 proc. LtV w euro i 85 proc. w złotych.

Wiele banków dopisało też nowe zawody do listy „uprzywilejowanych”, czyli – uznawanych za zawody niskiego ryzyka.
Citi Handlowy wskazał na finansistów.
W ING BSK na korzystniejsze traktowanie mogą liczyć kierownicy Urzędów Stanu Cywilnego, liczne grono zawodów prawniczych, a także nauczyciele.

Jednak nie wszystkie zmiany są dla klientów korzystne.

Allianz, który był jednym z niwielu banków, oferujących kredyty na więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości, zaczął wymagać aż 20 proc. wkładu własnego.

DB PBC podwyższył wymagania wobec zainteresowanych kredytami we franku z min. 12 tys. zł dochodów do co najmniej 16 tys. zł, a Polbank przestał udzielać kredytów w tej walucie.