Kredyty pod hipotekę pod koniec I kwartału

Początek roku 2012 na rynku nieruchomości zdominowały analizy konsekwencji, jakie przyniosło wejście w życie zapisów rekomendacji S. Jak sytuacja przedstawiała się pod koniec I kwartału? 

Już w lutym banki, przynajmniej niektóre, zaczęły powoli schodzić z marży – oczywiście tylko w przypadku kredytów złotowych. Z raportu na temat rynku nieruchomości, przygotowanego przez firmę Expander, Metrohouse i serwisu szybko.pl wynika, że marża kredytów złotowych w marcu wynosiła średnio 1,2 proc. Na znaczące obniżki zdecydowały się trzy banki: Citi Handlowy, Credit Agricole i BNP Paribas. Alior Bank i Nordea podjęły przeciwne decyzje. 

W przypadku kredytów w euro – coraz więcej banków wycofuje w ogóle swoje oferty, kieruje je do osób zarabiających w euro (w ostatnich miesiącach taką decyzję podjął m.in. Alior Bank) czy drastycznie podnosi progi dochodowe. W Deutsche Banku i Banku Nordea na kredyt w europejskiej walucie szanse mają wyłącznie zarabiający nie mniej niż 12 000 zł netto. 

Ceny ofertowe na rynku wtórnym zaczęły spadać. Mało tego, średnia cena ofertowa wzrosła o 0,3 proc. Co prawda oznacza to podwyżkę najwyżej o kilkadziesiąt złotych na metrze, i eksperci nie wysnuwają z niej wniosków o odwróceniu trendu, zwracają jednak uwagę że być może jest to sygnał, iż właściciele nieruchomości cen nie będą już obniżać. Nie znaczy to, że żadnego z mieszkań z drugiej ręki nie kupimy taniej – na ostatnie statystyki niewątpliwie wpłynął fakt, iż na rynek trafia coraz więcej mieszkań wybudowanych po 2000 roku, które są nieruchomościami najdroższymi. We wszystkich największych miastach jest to w tej chwili największa grupa nieruchomości – w Warszawie niemal jedna trzecia, a w Gdańsku i Wrocławiu więcej niż połowa. Nieruchomości stosunkowo nowe są drogie, bo są najbardziej poszukiwane na rynku wtórnym. Spore znaczenie dla ich ceny ma również fakt, że w znacznej części były kupowane na kredyt, i to zarówno 12 lat temu, jak i po skoku cenowym w 2007 roku. Spłacający kredyt (najczęściej walutowy) właściciel, o ile nie ma noża na gardle, nie będzie skłonny do znaczącej obniżki ceny mieszkania. Raczej poczeka na majętniejszego kupca. 

W przeciwieństwie do cen ofertowych, ceny transakcyjne nadal spadają. Wynika to jednak nie tyle z obniżania cen przez właścicieli nieruchomości, co z tego że kupujący coraz częściej decydują się na najtańsze mieszkania, położone w kiepskich lokalizacjach lub wymagające gruntownego remontu. Cały czas poszukiwane są również mieszkania o mniejszym metrażu. Widać, że duża część kupujących usiłuje skorzystać z ostatnich miesięcy funkcjonowania programu „Rodzina na swoim”. 

Wejście w życie znowelizowanych zapisów rekomendacji S nie odbiło się w znaczący sposób na rynku nieruchomości. Kupujący albo posiadają bardzo duży wkład własny, albo wręcz kupują mieszkania za gotówkę. 

Największe spadki cen mieszkań odnotowano w Łodzi. Tam średnia cena metra kw. osiągnęła już poziom 3604 zł. We Wrocławiu ceny spadły o 2,3 proc. a w stolicy o 2 proc. Najniższe spadki odnotowano w Krakowie.

Powolny koniec programu Rodzina na Swoim

10 czerwca Sejm przyjął ustawę zmieniającą ustawę o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, czyli zasady programu Rodzina Na Swoim.

Wbrew propozycjom rządu z finansowania programem nie zostały wycofane nieruchomości z rynku wtórnego. Jednak dla tego segmentu rynku obniżony został współczynnik do ustalania maksymalnej ceny metra kwadratowego. Cena metra kwadratowego nie będzie mogła przekroczyć 0,8 kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej ogłaszanej co kwartał przez wojewodów.

Maksymalny poziom ceny został także ograniczony dla nieruchomości z rynku pierwotnego i dla budowanych domów. W tym przypadku cena metra kwadratowego jest równa kosztowi odtworzenia.

I właśnie w obniżeniu limitów cen nieruchomości eksperci widzą najpoważniejszą przeszkodę w korzystaniu z programu dla tych, którzy nie „załapią się” na stare zasady.

W wielu lokalizacjach – szczególnie większych miastach - praktycznie nie będzie mieszkań, które będą mogły być sfinansowane takim kredytem.

Dla przykładu, podczas gdy dziś limit ceny metra kwadratowego w Warszawie wynosi ponad 9,8 tysiąca złotych (zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym), o tyle po zmianach cena metra kwadratowego mieszkania z drugiej ręki będzie mogła wynieść maksymalnie 5,6 tysiąca złotych.

Analitycy nie mają wątpliwości, że mimo poszerzenia grupy beneficjentów o osoby samotne program dopłat zacznie wkrótce wygasać. Wnioski o kredyty w ramach Rodziny Na Swoim można będzie składać do 31 grudnia 2012 roku.

Dołączenie do programu singli odbyło się wbrew intencjom rządu. Osoby te będą mogły kupować w ramach programu małe (do 50 m) mieszkania. Dopłatą objęte będzie tylko 30 metrów kwadratowych. Nabywane mieszkanie będzie musiało być pierwszą nieruchomością osoby samotne.

O kredyt z dopłatami będą mogły ubiegać się tylko osoby nie starsze niż 35 lat. Dodatkowo projekt ustawy przewiduje, że w trakcie otrzymywania dopłat nie będzie możliwe nabycie prawa własności do innej nieruchomości (wyjątek to spadek).