Czy Rekomendacja S pogrąży kredytobiorców kredytów we frankach?

Na początku lipca zaczęła obowiązywać nowe zapisy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Dotyczą one przede wszystkim wewnętrznych procedur banków, związanych z ryzykiem kredytowym (jego oceną, monitorowaniem itd.).

Zgodnie z nowymi zapisami zarząd banku ma obowiązek nie tylko przygotowywać politykę w zakresie portfela kredytów hipotecznych, ale również dokonywać okresowej oceny tej polityki (i ewentualnie dokonywać w niej korekt).

Banki, jak podkreśla KNF, powinny systematycznie analizować, jak na ryzyko kredytowe wpływają zmieniające się kursy walut i stopy procentowe. Komisja sugeruje też, by banki bardziej przyłożyły się do monitorowania zmian zachodzących na rynku nieruchomości oraz kontrolowały wartość nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie kredytów.

Nowe zapisy mają też znaczenie dla klientów: rekomendacja nr 11 stanowi, że w przypadku kredytów walutowych bank powinien zakładać 25 lat jako maksymalny czas spłaty. Dla takiego okresu może być liczona zdolność kredytowa klienta. To zaś oznacza, że zdolność kredytowa klientów spadnie o ok. 10 proc.

Kolejna wskazówka, jaką otrzymują banki, dotyczy relacji wysokości raty do przychodów: w przypadku kredytów walutowych, bez względu na wysokość przychodów, suma spłacanych co miesiąc rat kredytów nie powinna przekraczać 42 proc. przychodów. To zmniejsza zdolność kredytową klientów o kolejne 5 proc.

Na wprowadzenie 11 punktu banki mają czas do końca roku. Eksperci zwracają uwagę, że już od 2009 roku banki o wiele ostrożniej podchodzą do szacowania zdolności kredytowej, więc zmiany w ofertach banków nie powinny być znaczące.

Niewykluczone są natomiast zmiany w polityce banków wobec kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty walutowe – zwłaszcza kredyt we frankach szwajcarskich – w latach 2006-2008. Dziś, przy wysokim kursie szwajcarskiej waluty, LtV wielu z nich przekracza nawet 150 proc. wartości nieruchomości. Wchodzący w życie na początku 2012 roku zapis rekomendacji stanowi, że bank powinien przygotować się na sytuację zbyt wysokiego LtV – może żądać od klienta dodatkowego zabezpieczenia kredytu, renegocjacji umowy lub utworzenia dodatkowych rezerw na poczet takich kredytów (co pogarsza wyniki finansowe banku). Jeśli banki, które ochoczo udzielały kredytów we frankach kilka lat temu, zinterpretują zapisy o potrzebie monitorowania aktualnego LtV klientów na niekorzyść tych ostatnich, wielu klientów banków może mieć poważne kłopoty: banki mogą zażądać ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń, a klientom którzy takowych nie posiadają, mogą zaproponować podwyższenie marży lub wykupienie dodatkowego ubezpieczenia, którego wysokość – w przypadku większych kredytów – może poważnie nadwyrężyć domowe budżety frankowych kredytobiorców.

Powolny koniec programu Rodzina na Swoim

10 czerwca Sejm przyjął ustawę zmieniającą ustawę o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, czyli zasady programu Rodzina Na Swoim.

Wbrew propozycjom rządu z finansowania programem nie zostały wycofane nieruchomości z rynku wtórnego. Jednak dla tego segmentu rynku obniżony został współczynnik do ustalania maksymalnej ceny metra kwadratowego. Cena metra kwadratowego nie będzie mogła przekroczyć 0,8 kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej ogłaszanej co kwartał przez wojewodów.

Maksymalny poziom ceny został także ograniczony dla nieruchomości z rynku pierwotnego i dla budowanych domów. W tym przypadku cena metra kwadratowego jest równa kosztowi odtworzenia.

I właśnie w obniżeniu limitów cen nieruchomości eksperci widzą najpoważniejszą przeszkodę w korzystaniu z programu dla tych, którzy nie „załapią się” na stare zasady.

W wielu lokalizacjach – szczególnie większych miastach - praktycznie nie będzie mieszkań, które będą mogły być sfinansowane takim kredytem.

Dla przykładu, podczas gdy dziś limit ceny metra kwadratowego w Warszawie wynosi ponad 9,8 tysiąca złotych (zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym), o tyle po zmianach cena metra kwadratowego mieszkania z drugiej ręki będzie mogła wynieść maksymalnie 5,6 tysiąca złotych.

Analitycy nie mają wątpliwości, że mimo poszerzenia grupy beneficjentów o osoby samotne program dopłat zacznie wkrótce wygasać. Wnioski o kredyty w ramach Rodziny Na Swoim można będzie składać do 31 grudnia 2012 roku.

Dołączenie do programu singli odbyło się wbrew intencjom rządu. Osoby te będą mogły kupować w ramach programu małe (do 50 m) mieszkania. Dopłatą objęte będzie tylko 30 metrów kwadratowych. Nabywane mieszkanie będzie musiało być pierwszą nieruchomością osoby samotne.

O kredyt z dopłatami będą mogły ubiegać się tylko osoby nie starsze niż 35 lat. Dodatkowo projekt ustawy przewiduje, że w trakcie otrzymywania dopłat nie będzie możliwe nabycie prawa własności do innej nieruchomości (wyjątek to spadek).