Hipoteki: Jednak bez przełomu

Promocja kredytu hipotecznego Nordei, która wydawała się rewolucją na rynku, w lipcu już się zakończyła. A było tak obiecująco: 0,8 proc. marża dla każdego klienta, bez względu na wkład własny i wysokość kredytu. I to bez cross-sellu. Dla tych, którzy zdecydowali się na założenie konta i kartę debetową do ROR Nordea opuszczała marżę o kolejne 0,1 punktu procentowego. I to – w jednym i drugim przypadku – była oferta na cały okres spłaty kredytu!


Oferta Nordei nie była jednak pozbawiona minusów – warunkiem otrzymania niskiej marży było opłacenie prowizji stanowiącej 1,5 proc. wartości kredytu oraz wykupienie ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Polisa ubezpieczeniowa na pięć lat kosztuje 0,35 proc. wartości nieruchomości.

Konkurencyjne banki liczyły, że Nordea promocji nie przedłuży – i nie zawiedli się. Promocja się skończyła, więc pozostali gracze odetchnęli z ulgą: nie będą zmuszeni do redukowania marży w kredytach złotówkowych poniżej poziomów dziś obowiązujących.

Na rynku kredytów hipotecznych, po wysypie promocji wczesną wiosną, panuje bowiem – po stronie banków – wyraźna stagnacja. Jeśli mamy do czynienia z jakimiś nowymi ofertami, to mają one raczej charakter kosmetycznych korekt.

W BGŻ marża dla kredytów złotowych z wkładem własnym nie przekraczającym 20 proc. wartości nieruchomości spadła z 1,55 do 1,35 p.p.

W Citi Handlowym klienci, którzy zgadzają się na szeroki cross-sell mogą liczyć na 1,2 proc. marżę (przy kredycie od 250 do 500 tysięcy złotych).

DB PBC zmniejszył marże dla kredytów w euro. Dla LtV do 90 proc. jest to obecnie 1,7 zamiast 1,8 p.p., a przy finansowaniu całości nieruchomości 2 zamiast 2,2 p.p.

Raiffeisen Bank sfinansuje zarówno w złotych jak i w euro 90 proc. wartości nieruchomości osobom z dochodami do 5 tys. zł. Wcześniej było to najwyżej 80 proc. LtV w euro i 85 proc. w złotych.

Wiele banków dopisało też nowe zawody do listy „uprzywilejowanych”, czyli – uznawanych za zawody niskiego ryzyka.
Citi Handlowy wskazał na finansistów.
W ING BSK na korzystniejsze traktowanie mogą liczyć kierownicy Urzędów Stanu Cywilnego, liczne grono zawodów prawniczych, a także nauczyciele.

Jednak nie wszystkie zmiany są dla klientów korzystne.

Allianz, który był jednym z niwielu banków, oferujących kredyty na więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości, zaczął wymagać aż 20 proc. wkładu własnego.

DB PBC podwyższył wymagania wobec zainteresowanych kredytami we franku z min. 12 tys. zł dochodów do co najmniej 16 tys. zł, a Polbank przestał udzielać kredytów w tej walucie.

Na co zwrócić uwagę, wybierając mieszkanie

Kupno mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji – a na pewno pociągająca za sobą różne konsekwencje. Na pewno łatwiej podjąć dobrą (trafioną) decyzję, kupując mieszkanie na rynku wtórnym – bo wiele czynników, decydujących o wyborze, jest dobrze znanych (sąsiedztwo, bliższa lub dalsza okolica, infrastruktura). Na co warto zwracać uwagę, gdy decydujemy się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym?

Niewątpliwie, jednym z najważniejszych atutów (lub niedostatków) mieszkania jest jego lokalizacja: mieszkania położone w dobrych punktach miasta – blisko centrum, węzłów komunikacyjnych, z rozbudowaną infrastrukturą usługową (sklepy, przedszkola, szkoły) są co prawda droższe, ale za to w mniejszym stopniu narażone na wahania koniunktury. Mówiąc wprost – nawet przy chwilowym czy dłuższym załamaniu rynku nieruchomości, nie będą tracić na wartości.

Ten aspekt jest szczególnie istotny, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera. Duża część (zdecydowana większość) inwestycji deweloperskich zlokalizowana jest na przedmieściach miast, lub w dzielnicach peryferyjnych, albo słabo skomunikowanych z centrum miasta. Działki tam są tańsze, tańsze są więc i mieszkania – cena za metr kwadratowy może wynosić nawet połowę ceny mieszkania o podobnym standardzie, położonego w centrum miasta. Można powiedzieć: coś za coś. Nie każdego przecież stać, i nie każdy musi mieszkać w centrum. Można też liczyć na stopniową poprawę infrastruktury. Ale z całą pewnością przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania w takiej lokalizacji nie tylko warto, ale trzeba sprawdzić plany zagospodarowania przestrzennego terenu wokół inwestycji. To pozwoli upewnić się, na jaką skalę będą prowadzone inwestycje – jeśli powstanie dużo budynków mieszkalnych, powinny być zaprojektowane również instytucje użyteczności publicznej – takie choćby jak przedszkola czy szkoły.

Parametry techniczne

Od czego zaczynamy szukanie mieszkania (oprócz oczywiście limitu kwoty, jaką możemy wydać na tę inwestycję)? Zapewne od metrażu, no i liczby pokoi. Potem zastanawiamy się, jaki powinien być rozkład mieszkania, ustawienie wobec stron świata etc. Potem – na którym piętrze chcemy mieszkać. To wszystko – o czym warto pamiętać – nie decyduje wyłącznie o tym, czy dobrze się nam będzie w mieszkaniu żyło, ale również o wartości mieszkania, gdyby kiedyś przyszła chwila jego sprzedaży. Mieszkania położone na parterze i kondygnacjach powyżej trzeciej, nawet w budynkach z windą są tańsze niż te położone na I, II i III piętrze. Rozkład mieszkania również może mieć znaczenie: zwykle potencjalni kupcy wolą, gdy okna sypialni wychodzą na południowy zachód, a okna salonu – na wschód. To pozwala uniknąć silnego nasłonecznienia pokoju dziennego letnimi popołudniami. Warto również zwrócić uwagę na rozkład sąsiednich mieszkań: jeśli łazienka sąsiadów jest położona tuż przy naszej sypialni, może to być dość uciążliwe.

Niektórzy klienci szukają mieszkań na ogrodzonych osiedlach, z ochroną i stałym monitoringiem. Jeśli nawet do takich nie należymy, na pewno warto się zainteresować, jaką ochronę będzie miał budynek mieszkalny (domofon to już stanowczo za mało, powinien być założony monitoring). Dodatkowo mieszkanie może zabezpieczać instalacja alarmowa – zwykle tego jednak nie otrzymamy w standardzie. Taka instalacja ma sens, gdy założymy solidne drzwi antywłamaniowe oraz okna i rolety.

Zdecydowanie ponadstandardowe „drobiazgi” to klimatyzacja, sieć internetowa i telewizyjna.

Wszyscy zaś, klienci standardowi i ponadstandardowi, powinni być zainteresowani tym, kto będzie zarządzać nieruchomością, gdy zostanie ona już oddana do użytku – najlepszym wyjściem jest wspólnota mieszkaniowa, bo wówczas mamy szansę wpływać na to, na co są przeznaczane pieniądze z płaconego co miesiąc czynszu.

Problemy ze spłatą kredytu hipotecznego - co robić?

Kredyt mieszkaniowy to poważne zobowiązanie – kilkaset tysięcy złotych zaciągnięte na kilkanaście, dwadzieścia, trzydzieści lat. Wszystkich okoliczności, jakie mogą utrudniać spłatę kredytu, trudno przewidzieć, podpisując umowę kredytową. Jak sobie radzić w trudnych sytuacjach?

Przede wszystkim, trzeba być wobec banku fair. Jeśli wiemy, że nie będziemy mieć pieniędzy na terminową spłatę raty – powinniśmy natychmiast powiadomić o tym bank. Jest szansa, że bank nie naliczy karnych odsetek, i zaproponuje rozwiązanie, które pozwoli nam przejść „suchą nogą” przez trudny czas – nawet, jeśli będziemy musieli za taką furtkę zapłacić (banki nie są instytucją charytatywną), to i tak jest to lepsze rozwiązanie, niż wypowiedzenie umowy kredytowej i egzekucja komornicza (banki sięgają po te narzędzia niechętnie, ale po dwóch nieuiszczonych ratach oporny, bezkontaktowy kredytobiorca musi się liczyć z takimi właśnie konsekwencjami).

Jakie są sposoby na zmniejszenie obciążeń kredytowych, do czasu „wyjścia na prostą”?

Po pierwsze - wakacje kredytowe. Ma je w ofercie znaczna część banków (choć nie wszystkie, o wakacjach kredytowych mogą zapomnieć np. klienci Deutsche Banku). To rozwiązanie korzystne dla tych, których płynność finansowa pogorszyła się na chwilę. Jeśli kredytobiorca wie, że za dwa, trzy miesiące sytuacja wróci do normy – warto się pokusić o taką krótką przerwę w spłacie kredytu. Najczęstszym rozwiązaniem jest tu zawieszenie spłaty raty kapitałowej – część odsetkową spłacamy normalnie (choć są banki, które pozwalają zawiesić obie części raty). Oczywiście – po wakacjach trzeba się mocniej napracować, by kredyt spłacić (wakacje pociągają za sobą większy koszt kredytu).

Po drugie – zmiana systemu spłaty rat. Rozwiązanie dla tych, którzy zaciągnęli kredyt w systemie rat malejących, a są na początku spłaty swojego zobowiązania. Sposobem na obniżenie raty jest zamiana systemu na raty równe – bieżące obciążenia zmaleją, wzrośnie natomiast cały koszt obsługi zadłużenia.

Po trzecie - wydłużenie okresu spłaty kredytu. To klasyczna metoda na obniżenie miesięcznych rat. Do zastosowania wówczas, gdy zaciągnęliśmy zobowiązanie na okres krótszy, niż maksymalny który bank mógł nam zaoferować.

Po czwarte – refinansowanie (lub renegocjacja z bankiem warunków umowy). Możliwość dla tych, którzy swoje zobowiązania regulują sumiennie, a zaciągnęli kredyt hipoteczny w latach, w których oferta banków była wyjątkowo droga (np. w 2009 roku). W tej chwili można znaleźć oferty w okolicach 1 proc. marży w przypadku kredytów złotówkowych. Jeśli ktoś chce obniżyć ratę, ma wystarczającą zdolność kredytową i kredyt złotówkowy lub w euro (w przypadku franków zamiana i renegocjacje raczej nie wchodzą w rachubę), powinien się zastanowić nad taką opcją.

Po piąte – konsolidacja. To wyjście przede wszystkich dla tych, którzy od dłuższego czasu spłacają kredyt hipoteczny, a w między czasie „obrośli” w dodatkowe zobowiązania. Uzyskanie kredytu konsolidacyjnego w połączeniu ze spłacanym hipotecznym pozwoli zmniejszyć miesięczną sumę wszystkich rat. Jednak wzrosną koszty obsługi całości zadłużenia.

Po szóste – rezygnacja z dodatkowych opłat. Jeśli np. w umowie z bankiem zobowiązaliśmy się do opłacenia jakiegoś ubezpieczenia (poza ubezpieczeniem nieruchomości większość banków dorzucających polisy do cross-sellu wymaga ich tylko przez pierwsze 2-3 lata spłacania kredytu, licząc że klient będzie odnawiał polisę „siłą rozpędu) – możemy sprawdzić, czy nadal musimy je opłacać. Na pewno nie warto rezygnować, jeśli to oznaczałoby podwyższenie marży.

Co zrobić, jeśli już zalegamy z ratami, bank nalicza karne odsetki?

Jedynym sensownym wyjściem jest podpisanie z bankiem ugody. Można liczyć na umorzenie części karnych odsetek. Bank przygotowuje nowy harmonogram spłat rat kredytu. Jednak trzeba pamiętać, że to druga żółta kartka, jaką dostajemy od banku za złamanie zasad gry (pierwszą są ponaglenia i monity przysyłane przez bank). Jeśli i tym razem nie wywiążemy się z umowy – bank raczej na pewno sięgnie po kartkę czerwoną, czyli wypowiedzenie umowy.